Финмониторинг сделки с недвижимостью 2021
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Банка России от 22 марта 2021 г. № 12-4-2/1270 Об операциях по сделкам с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю
В соответствии с пунктом 1.1. статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ 2 операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую совершается данная операция, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее (код 8002):
2. Подлежат ли обязательному контролю операции, проводимые в рамках расчетов по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества?
4. Подлежит ли обязательному контролю операция по возврату продавцом недвижимого имущества денежных средств, ранее полученных им от покупателя в рамках заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества, в случае расторжения данного договора?
1 Федеральный закон от 13.07.2020 N 208-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля».
2 Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».
В дополнение к указанной позиции отмечаем, что обязанность кредитной организации по направлению сведений в уполномоченный орган о подлежащей обязательному контролю операции возникает при наличии всей информации, необходимой для квалификации операции в качестве подлежащей обязательному контролю.
В рассматриваемом случае информация о сумме денежных средств, выдаваемых лицу, являющемуся продавцом недвижимого имущества, из индивидуального банковского сейфа, может содержатся в документах, представляемых в банк в целях подтверждения права доступа получателя денежных средств к индивидуальному банковскому сейфу.
При отсутствии у кредитной организации информации о сумме совершаемой операции, основания для квалификации такой операции в качестве подлежащей обязательному контролю отсутствуют.
При отнесении операции к подлежащей обязательному контролю в соответствии с нормой пункта 1.1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ 2 кредитной организации следует учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Учитывая изложенное, расчетная операция, осуществляемая по предварительному договору, не подлежит обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ, поскольку предметом предварительного договора являются обязательства по заключению основного договора, а не объект недвижимого имущества.
Дополнительно обращаем внимание на то, что позиция Департамента по вопросу квалификации операций в качестве операций, подлежащих обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ изложена в письме от 08.09.2020 N 12-4-4/3838 (вопросы 1-4, 6-8, 15.1, 15.5).
В соответствии с нормой подпункта 1 пункта 4 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ кредитная организация обязана представлять в уполномоченный орган сведения об операциях, соответствующих критериям подлежащих обязательному контролю, совершенных непосредственно в данной кредитной организации.
Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае у кредитной организации не возникает обязанности по информированию уполномоченного органа об операции, соответствующей пункту 1.1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ. Кредитной организации следует представить в уполномоченный орган сведения по операции, подлежащей обязательному контролю в соответствии с абзацем 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ.
Буквальное прочтение пункта 1.1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ позволяет сделать вывод, что обязательному контролю подлежат операции с денежными средствами, осуществляемые во исполнение сделок с недвижимым имуществом на сумму, равную или превышающую 3 миллиона рублей либо эквивалент в иностранной валюте.
Таким образом, операция по возврату ошибочно перечисленных денежных средств в рамках сделки с недвижимым имуществом либо по возврату денежных средств в связи с расторжением договора по сделке с недвижимым имуществом не будет подлежать обязательному контролю в соответствии пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ.
Дополнительно отмечаем, что если в описанной ситуации кредитной организацией ранее было направлено сообщение в уполномоченный орган по операции с кодом вида операции 8002, по которой впоследствии был осуществлен возврат денежных средств по причине ошибки перечисления либо в связи с расторжением договора по сделке с недвижимым имуществом, кредитная организация может направить скорректированное сообщение с признаком удаления ранее направленной информации (показатель 5 «Тип записи в ФЭС» таблицы 3.2 Правил принимает значение ).
1 Здесь и далее по тексту письма Департамента размещены на официальном сайте Банка России в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (Меню/Деятельность/Противодействие отмыванию денег и валютный контроль/Разъяснения/Противодействие отмыванию денег и финансированию терроризма).
2 Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».
Обзор документа
Банк России разъяснил, подлежат ли обязательному контролю:
— операция по выдаче средств продавцу недвижимости из индивидуального банковского сейфа;
— расчетная операция, осуществляемая по предварительному договору;
— операция по зачислению наличных средств на счет организации-клиента в счет оплаты недвижимости, если операция была совершена вне (без участия) кредитной организации;
— операция по возврату ошибочно перечисленных денег в рамках сделки с недвижимостью либо по возврату денег в связи с расторжением договора по сделке с недвижимостью.
Финмониторинг сделки с недвижимостью 2021
Дата публикации: 18.01.2021
РИА Новости, 18.01.2021
Информационное поле наполнилось паническими обсуждениями «невиданного по жесткости» контроля за сделками с недвижимостью, если их сумма равна или превышает 3 миллиона рублей. Юристы объяснили читателям, почему большинство опасений относительно контроля за куплей-продажей квартир со стороны Росфинмониторинга – просто беспочвенная мифология.
Правда ли, что покупка квартир теперь будет идти очень долго, пока Росфинмониторинг будет проверять происхождение денег и биографии продавца и покупателя?
Сам факт появления этого вопроса говорит о непонимании ситуации, поскольку сделки по купле-продаже квартир стоимостью от 3 миллионов рублей проверяются Росфинмониторингом уже много лет, изменений в этой части закона не было. До сегодняшнего дня не наблюдалось каких-то проволочек, связанных с проверкой происхождения денег или биографий сторон договора. Поэтому нет предпосылок, что сейчас что-то должно измениться в худшую сторону.
Если говорить о переменах, то сейчас расширяется перечень сделок с недвижимостью, которые попадают под контроль. Теперь проверяться будет не только купля-продажа, но и, например, аренда. Сама процедура контроля не меняется. Недавно даже Центробанк уточнил, что изменения направлены в первую очередь на контроль за операциями юридических лиц, так что покупателям и продавцам квартир просто не о чем беспокоиться.
Говорят, что теперь при передаче денег через ячейку специальный сотрудник будет пересчитывать наличные деньги. Это правда?
Такого требования никогда не было и сейчас нет. Изменения в законе касаются расширения перечня проверяемых сделок, а не способов и порядка контроля.
Если я для сделки занял денег у знакомых или мне их подарили, мне придется об этом отчитываться?
Такие требования возникают не часто, но вероятность существует. Если все же у Росфинмониторинга появятся вопросы по поводу денег, то да, нужно будет пояснить, откуда у вас взялась та или иная сумма – накопили, взяли в долг, продали предыдущую квартиру, получили по наследству и так далее.
Нужно также понимать, что, хотя в законе и указана минимальная сумма в 3 миллиона, интерес у контролирующих органов обычно вызывают куда более крупные сделки, выходящие за пределы стоимости обычной квартиры.
Что именно может вызвать подозрения у Росфинмониторинга, из-за которых он может заморозить сделку?
Однако есть определенные виды сделок, которые в принципе считаются незаконными или подозрительными. Классическим примером является передача объекта недвижимости по заниженной стоимости покупателю («а часть в ячеечку спрячем» – думает обыватель; здесь классическое привторное условие – реально передаем 2 рубля, а пишем в договоре 1 рубль), либо подписание «левых бумаг» (подписание акта о приемке выполненных работ, при том что работы вообще не выполнялись).
Баловаться такими вещами, конечно, гражданам никто не запретит, но риск попасться будет выше, так как внимание к подобным операциям существенно возрастет. Впрочем, блокирует сделку в подавляющем большинстве случаев сам банк, нотариус или Росреестр – из-за наличия правовых, а не финансовых рисков. Если сделку «заморозит» Росфинмониторинг – скорее всего, деньги, используемые по сделке, легализованы от преступной деятельности либо от финансирования терроризма/экстремизма. Тогда участникам будет явно не до самой сделки по недвижимости.
Если проверка все-таки начнется, как доказывать происхождение денег? Например, если я их просто давно копил, и собранная сумма в разы превышает мой доход? Мне вспоминать и подтверждать источники за все эти годы?
Росфинмониторинг и банки вовсе не заинтересованы в том, чтобы «умучить» как можно больше людей подозрениями и проверками. Безусловной обязанности лица доказывать законность происхождения средств нет и ее введение поправками не предполагается. Так что в большинстве случаев достаточно пояснений в свободной форме с приложением документов. То, что сумма была накоплена, подтверждается справкой 2-НДФЛ за прошлые годы и договором займа на недостающую сумму.
Могут ли власти проконтролировать сделку, если мы ее проведем без нотариуса, риелтора и банка? Просто подпишем договор и придем регистрировать?
Это будет отличный способ перехитрить самих себя. К договорам, заключенным в простой письменной форме, значительно более высокое внимание у Росреестра, поскольку именно так совершается большинство махинаций с недвижимостью. Кроме того, Росреестр не лишен возможности запросить подтверждение или документальное описание условий о платеже (расписка, платежка). А главное, Росреестр точно так же передает данные о сделке Росфинмониторингу, так что все прочие ухищрения будут просто бессмысленны.
В новом законе говорится, что на контроль ставят все сделки. О чем речь? Бывает аренда за 3 миллиона?
Судя по разъяснениям Росфинмониторинга и Центробанка, цель изменений закона заключалась числе в том, чтобы распространить его действие на арендные отношения, и в первую очередь на аренду крупных помещений юрлицами. Если отвлечься от жилья и представить себе аренду склада, офиса или большого земельного участка, то сумма в 3 миллиона перестанет казаться большой.
Вопрос, скорее, в том, что у государства пока не хватает мощностей чтобы контролировать абсолютно всех, так что для того чтобы со своими тремя миллионами по сделке попасть в поле зрения специальных структур, надо очень постараться.
А можно ли как-то избежать контроля? Например, занизить сумму в договоре или вообще провести сделку как дарение?
Так вы с большей вероятностью насторожите контролирующие органы. Не нужно бояться проверки, ведь ее цель – предупреждение, выявление и пресечение легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем. Поэтому если вы не занимаетесь подобной деятельностью, вы пройдете контроль, даже если и возникнут какие-либо вопросы.
Придумывая разные хитрости, чтобы избежать контроля, вы только создаете себе возможные проблемы на ровном месте, поэтому крайне не рекомендуется заниматься такими вещами.
Так, получение в подарок недвижимости влечет обязанность у одаряемого лица уплатить налог. При этом сумма налога исчисляется с реальной стоимости недвижимости. То есть расходы покупателя, притворяющегося лицом, получившим подарок, возрастают на сумму налога.
Кроме того, покупатель никогда до конца не может быть уверен в финансовом положении продавца. Может быть (и такие случаи происходят нередко) через какое-то время после дарения продавец будет объявлен банкротом. А это значит, что договор дарения будет признан недействительным, недвижимость будет возвращена продавцу для последующей реализации и расчетов с кредиторами. Этот же риск возможен в случаях продажи по заниженной стоимости.
Материал подготовлен при участии советника адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олега Ушакова, адвоката адвокатского бюро CTL Ксении Гордеевой и адвоката Вячеслава Голенева.
Зачем россиян заставят отчитываться о сделках с недвижимостью?
С 10 января 2021 года в России вступают поправки в закон 115-ФЗ, согласно которым сделки с недвижимости будет проверять Росфинмониторинг. А банки будут следить за тем, что деньги от продажи квартиры, пошли на «благие цели». Какие трудности в связи с этим ожидают покупателей и продавцов? Может ли это привести к удорожанию жилья? Об этом Bankiros.ru узнал у экспертов.
Напомним, что по закону 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем» Росфинмониторинг контролирует только те сделки, которые касаются перехода права собственности. С начала 2021 ведомство также будет контролировать сделки купли-продажи жилья на сумму свыше 3 млн рублей. Также под контроль ведомства попадут и другие сделки с недвижимостью: аренда, ипотека, коммерческий найм.
Эксперт сервиса для проверки юридических и физических лиц «Контур.Призмы» Светлана Кирланова объясняет, что поправки в 115-ФЗ, приняты, чтобы, в первую очередь, уменьшить поток дублирующих сообщений в Росфинмониторинг, структурировать операции, подлежащие обязательному контролю.
Она также отметила, что процесс оформления сделок для граждан и организаций не изменился, поэтому ни физические, ни юридические лица не столкнуться с дополнительными трудностями.
Что же поменяется?
По словам Кирлановой, если раньше человек продавал или покупал квартиру дороже 3 млн рублей через агентство недвижимости, то после завершения сделки и регистрации права собственности, агентство недвижимости отправляло сообщение в Росфинмониторинг. При этом, если человек переводил часть денег за сделку через банк, то банк, видя назначение платежа, просил предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и также отправлял отчет в Росфинмониторинг. То есть сообщение в Росфинмониторинг дублировалось.
Теперь организации будут подавать отчет не об операциях с недвижимым имуществом (как ранее), а о следующей операции с денежными средствами, осуществляемой в рамках этой сделки с недвижимостью, пояснила собеседница Bankiros.ru. Таким образом, с агентств недвижимости вообще снимается обязанность о подаче сообщений по договору купли-продажи имущества. Эта обязанность полностью ложится только на организации, через которые проходят денежные расчеты.
В чем могут возникнуть трудности?
Юрист Crowe CRS Евгения Заинчуковская отмечает, что со вступлением в силу поправок контролироваться будет не только купля-продажа, но и аренда недвижимости.
«При этом буквальное прочтение п. 1.1 ст. 6 ФЗ 115-ФЗ, содержащего указание на «сделку» в единственном числе, порождает вопрос, может ли заключение нескольких договоров аренды по поводу одного и того же объекта недвижимости, в том числе с целью обойти ограничения в 3 млн рублей, рассматриваться в качестве единой хозяйственной операции, подлежащей обязательному контролю? На сегодняшний день этот вопрос остается открытым», – говорит Заинчуковская.
В каком случае сделка с недвижимостью может быть аннулирована?
Заинчуковская отметила, в том, что власти приняли данные поправки, нет ничего удивительного, ведь недвижимость является одним из классических способов легализовать преступно нажитые средства. Дело в том, что она обладает высокой ликвидностью. Кроме того, сделку можно провести без посредников и через наличный расчет. Также отсутствуют большие издержки, связанные с приобретением объектов или сдачей их в наем, рассказала собеседница Bankiros.ru.
Она также предупредила, что сделка с недвижимостью может быть признана подозрительной, если стороны пытаются скрыть свою личность, цена сделки явно превышает социально-экономическое положение ее сторон, покупатель или арендатор просит ускорить процедуру совершения сделки без каких-либо причин либо исключить расчеты через банк. Привлечь внимание может также цепочка сделок, совершенных в течение короткого промежутка времени, финансируемая третьим лицом за счет денежных средств, поступивших из-за рубежа.
Изменятся ли цены на жилье?
Кирланова уверена, что поправки в 115-ФЗ не приведут к изменению рынка недвижимости и, в частности, к повышению цен на жилье.
Заинчуковская также отметила, что усиление контроля само по себе не приведет к росту цен на жилье, поскольку не накладывает на стороны сделки никаких дополнительных обязанностей.
Не согласен с этим вице-президент QBF Максим Федоров. Он уверен, что возникающая дополнительная налоговая нагрузка на продавцов недвижимости неизбежно приведет к увеличению цены на объект на сумму уплаченного налога.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Усилен контроль за наличными. Как это скажется на сделках с недвижимостью
В России 10 января в силу вступили новые правила контроля за операциями с наличными. Поправки внесены в «антиотмывочный» закон (ФЗ-115) и призваны противодействовать коррупции.
Речь идет об ужесточении контроля за операциями с наличными на сумму от 600 тыс. руб. Также новые правила вводят обязательный контроль почтовых переводов на сумму свыше 100 тыс. руб. и возврат средств со счетов операторов связи на ту же сумму. Изменения коснутся и рынка недвижимости. Спросили у риелторов и юристов, необходим ли дополнительный контроль за сделками с недвижимостью и к чему он приведет.
Что изменилось
Одно из нововведений «антиотмывочного» закона касается сделок с недвижимостью. С 2021 года обязательному контролю подлежат все сделки с недвижимостью на сумму от 3 млн руб. при наличном и безналичном расчете. Под обязательным контролем понимается сбор банком и риелторами информации о сделках и предоставление ее в Росфинмониторинг, пояснил адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко. Однако нельзя сказать, что регулирование в данной сфере изменилось кардинально.
«Ранее в п. 1.1 ст. 6 этого закона уже была аналогичная норма, но ее действие ограничивалось сделками, результатом которых являлся переход права собственности на недвижимое имущество. Теперь банки должны сообщать в уполномоченный орган о любых сделках, в том числе договорах аренды и залога», — добавил он.
Риелторы также подтвердили, что и до этого передавали данные по сделкам с недвижимостью. «Мы как агентство недвижимости по каждой сделке свыше 3 млн руб. отчитывались Росфинмониторингу», — сказала председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Что касается наличного расчета между гражданами при сделках с недвижимостью, то они оформлялись расписками либо в самом договоре указывалось на факт оплаты в момент подписания, добавил адвокат, партнер BMS Law Firm Денис Фролов. «Никого не интересовало происхождение денег у покупателя, равно как и их легальность. Со вступлением поправок в силу покупателю недвижимости стоимостью более 3 млн руб. будет необходимо подтвердить происхождение денег», — отметил адвокат.
Как это скажется на сделках с недвижимостью
Эксперты назвали нововведения продолжением борьбы государства с легализацией преступных доходов. «Задача контроля состоит в том, чтобы при любых сделках с недвижимостью стороны были готовы подтвердить легальность происхождения своих денег», — отметил Родион Ларченко из бюро Asterisk.
Для большинства участников рынка недвижимости серьезных изменений не произойдет. В первую очередь поправки коснутся косвенного владения — когда недвижимость оформляется на номинального собственника или доверенное лицо, считает Денис Фролов из BMS Law Firm. «К подобной схеме прибегают, как правило, коммерсанты, имеющие проблемы с кредиторами, и чиновники», — сказал юрист. Но никто не мешает покупателю получить заем от состоятельного родственника на покупку недвижимости. Возврат займа, разумеется, контролировать невозможно. Либо стороны сделки могут определить стоимость недвижимости ниже контрольного порога, а остаток реальной суммы вынести в отдельный договор, добавил он.
По мнению Марины Толстик из «Миэль», дополнительный контроль сделает невозможным занижение стоимости продаваемого объекта недвижимости в договоре купли-продажи, а налоговую базу — более прозрачной. Покупатель будет более защищен — продавцу теперь нет смысла занижать стоимость.
«Продажи от этих мер точно не остановятся и даже не замедлятся. Для тех, кто указывает в договоре купли-продажи полную стоимость, не изменится ровным счетом ничего. А в целом рынок станет более прозрачным», — считает эксперт. Единственный неясный момент в этом законе — сама процедура проверки ячеек депозитария, пересчет денежных средств. Кто и каким образом будет это делать — пока непонятно, заключила Марина Толстик.
Контроль за сделками по недвижимости ужесточается. Как купить квартиру и не налететь на проверку?
С 10 января вступили в силу изменения в 115-ФЗ, которые навели много страха. В частности, люди стали переживать за покупки квартиры стоимостью свыше 3 млн рублей, потому что они подлежат обязательному контролю Росфинмониторингом. По социальным сетям пошли слухи, что проблемы уже начались. Давайте разбираться, стоит ли бояться нового закона и придумывать махинации.
Для начала посмотрим на то, как ЦБ комментирует статью 115-ФЗ, в которую вносятся изменения.
Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом. При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество
Заметим, что п. 1.1 ст. 6 «антиотмывочного» закона давно уже предписывал Росфинмониторнгу отслеживать сделки купли-продажи недвижимости суммой более 3 млн. Изменения 2021 года расширили эту норму на все сделки с жильём, в том числе аренду и ипотеку.
Поэтому люди и волнуются — раньше за ипотечными квартирами Росфинмониторинг не присматривал. Если у ведомства возникнет подозрение, что деньги получены преступным путём, то Росфимониторинг попросит отчитаться относительно источника происхождения средств.
Типичный пример сделки с недвижимостью. У семьи есть небольшая квартира, они её продают за 2,5 млн рублей и покупают новую за 3,5 млн, воспользовавшись ипотекой. Ситуация предельно прозрачная, поэтому Росфинмониторинг не потребует отчёта.
Имейте в виду, что сделка, сумма по которой не соотносится с доходами может заинтересовать ещё и ФНС. О том, законны ли доначисления налога только на основании догвора купли-продажи, мы писали в статье «Не видите налог? А я вижу».
Процедура покупки затянется из-за проверки?
Контроль за сделками по недвижимости стоимостью более 3 млн ведётся уже давно. Поскольку процедура не меняется, эксперты успокаивают, что сроки не изменятся.
Центробанк тоже успокаивает покупателей и продавцов недвижимости, говоря, что ужесточение контроля направлено на юридических лиц.
За деньги, взятые в долг, тоже придётся отчитаться?
Квартира стоимостью 3,1 млн в Усть-Урюпинске, пусть даже за счёт подаренных или долговых средств, вероянее всего, не попадёт в зону контроля.
Что делать, если просят отчитаться?
Предоставлять документы. Это могут быть договоры займа, справки 2-НДФЛ о доходах, выписки по счетам, куда поступали деньги от родственников и т. д. Если криминала нет, то и вопросы отпадут.
Что будет, если сделку провести без риелтора?
Риелторы в обязательном порядке отправляют данные в Росфинмониторинг. Но любая сделка регистрируется в Росреестре, а он тоже отчитывается по операциям с недвижимостью. Получается, что каким бы способом квартира не была куплена, Росфинмониторинг о ней узнает.
Можно ли уйти от проверки через договор дарения?
Любая махинация несёт риск и возможные дополнительные расходы на её осуществление. Например, если вместо договора купли-продажи заключается договор дарения, то у покупателя увеличиваются расходы на уплату налога. К тому же, если продавца объявят банкротом, то договор аннулируют, а квартиру реализуют, чтобы расплатиться с кредиторами.
Одним словом, среднестатистическому продавцу и покупателю не стоит беспокоиться. Государство хоть и идёт к тотальному контролю за каждым человеком и всеми его сделками, но мощностей не хватает.