Коттеджные поселки: как преодолеть проблемы регулирования?
В законодательстве РФ в отношении коттеджных поселков – правовой вакуум. Позиции судов РФ спорны и непоследовательны. Отлично известные судебной системе и участникам гражданского оборота конструкции действующего законодательства в отношении многоквартирных домов не применяются. Так, суды полагают, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и коттеджном поселке различен.
На сегодняшний день центральной проблемой для коттеджных поселков остается отсутствие в действующем законодательстве регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов.
В обсуждении приняли участие: Роман Бевзенко (к.ю.н., партнер Пепеляев Групп), Вероника Величко (советник ЮФ «Авелан»), Татьяна Краснова (к.ю.н., доцент СПбГУ), Игорь Антюшин (младший юрист международной юридической фирмы Hogan Lovells), Андрей Егоров (к.ю.н., профессор НИУ «Высшая школа экономики», гл. редактор журнала «Цивилистика», руководитель образовательных программ школы для юристов-практиков Lextorium.com).
Ниже представлены выводы, к которым пришли спикеры в процессе обсуждения:
1. Основная предпосылка возникновения проблем с коттеджными поселками видится в том, что в отношении объектов общего пользования собственников индивидуальных жилых домов не установлено какой-либо специфики регулирования.
В результате получается так, что общее имущество, которое призвано обслуживать жилые дома и обеспечивать благоприятные условия для проживания их собственников, оказывается аккумулированным в руках другого лица (например, застройщика), который может препятствовать пользованию, устанавливать необоснованно высокую плату и иным образом получать выгоду из своего положения.
Как сегодня справляются с этой проблемой?
– Путем регистрации общей долевой собственности.
Чаще всего объекты общего имущества проходят процедуру государственного кадастрового учета, в связи с чем не имеющие самостоятельного функционального назначения объекты становятся оборотоспособными.
Защитным эффектом в такой ситуации выступает правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). Однако на практике защитная функция не срабатывает: стороны сделки оформляют договор дарения доли в праве общей долевой собственности, что позволяет обойти правила Кодекса и передать долю абсолютно любому лицу, даже не являющемуся собственником коттеджа в поселке.
Кроме того, если сделка по передаче доли в праве общей собственности окажется недействительной, произойдет разрыв между домом и общим имуществом. Такой исход явно не составит какой-либо пользы ни для прежнего собственника дома, ни для нового.
– Путем передачи общего имущества в собственность третьему лицу в целях управления (например, ТСЖ).
Этот вариант не лишен недостатков. Так, третье лицо в любой момент может распорядиться общим имуществом, т.е. вывести его за пределы сообщества. В свою очередь, оспаривание собственниками коттеджей сделки по отчуждению не способно защитить их права должным образом – возвращенное в собственность товарищества имущество впоследствии может быть вновь отчуждено. Какой-либо запрет на отчуждение отсутствует, хотя КС и признает, что распоряжение общим имуществом допустимо только в интересах его участников.
В результате ни один из способов не решает проблемы разрыва индивидуального права собственности на помещение и доли в праве общей собственности. В двух случаях сохраняется оборотоспособность общего имущества, что абсолютно неприемлемо с точки зрения назначения такого имущества.
2. В каком направлении следует двигаться?
Помочь справиться с этой проблемой может распространение на коттеджные поселки модели поэтажной собственности.
Коттеджные поселки – собирательная категория для описания правового режима отдельно стоящих индивидуальных домов или домов блокированной застройки, неразрывно связанных общей инфраструктурой поселка. В связи с этим прослеживается связь между этой категорией и поэтажной собственностью, которая состоит из неразрывной связи трех элементов: индивидуального права собственности на помещение, доли в праве общей собственности, обязательного членства собственников помещений в сообществе.
В этом смысле коттеджные поселки представляют собой пример поэтажной собственности, правовое регулирование которых не может не соприкасаться.
Значительный шаг к решению проблемы сделан в проекте реформы вещного права, где закреплено положение о том, что если иное не предусмотрено ГК, другими законами или не вытекает из существа отношений, правила об общем имуществе здания применяются к общему имуществу собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки (п. 6 ст. 298.5).
Однако сделанная в положении ссылка на другие законы может нивелировать позитивное направление реформы, поскольку, например, Закон о ведении гражданами садоводства и огородничества на этот счет содержит достаточно неоднозначные положения. Кроме того, представленное выше положение является решением на будущее, что делать с уже имеющимися ситуациями, сказать затруднительно.
3. Еще один вариант решения проблемы
В соответствии с п. 5 ст. 24 Закона № 217-ФЗ правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.
Можно ли данное положение применять по аналогии к коттеджным поселкам?
Ответ положительный. На территории садоводства могут быть расположены в том числе жилые дома. Однако, как уже упоминалось, положения этого закона неоднозначны, что влечет за собой отсутствие устойчивой позитивной практики, свидетельствующей о возможности решения проблем, связанных с общим имуществом.
4. Как стало понятным из обсуждения, установление сервитута тоже не способно решить проблему общего имущества. Часто непросто доказать необходимость установления сервитута, но и после его установления собственник общего имущества может нарушать права пользователей.
Помимо этого весьма острая ситуация возникает, когда с иском об установлении сервитута обращаются не все собственники домов. Возникает вопрос: как взыскивать плату за сервитут с лиц, в отношении которых сервитут не установлен, но которые не могут не пользоваться общим имуществом?
Подобные вопросы подтверждают тезис о том, что установление сервитута для решения проблем коттеджных поселков – не самый удачный вариант поведения.
Спикеры семинара подробно поговорили о каждом из возможных способов преодоления проблем регулирования коттеджных поселков, определили наиболее предпочтительный из них.
Приобретение записи семинара доступно на сайте организатора.
Трейлер к семинару доступен на YouTube-канале.
«Коттеджные посёлки»: российское право недвижимости
В последние десять-пятнадцать лет активно развивается малоэтажное строительство вблизи крупных городов. Как правило, такие коттеджные посёлки согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований.
Не стоит путать такие населенные пункты с садовыми и огородническими объединениями (СНТ, ОНТ), которые изначально создавались преимущественно для сезонного проживания граждан и для удовлетворения их хозяйственных нужд в виде выращивания и заготовки различных агрокультур для личного потребления. Такие товарищества ведут своё начало с советского прошлого нашего общества и расположены на соответствующих категориях земель (земли для ведения садоводства, огородничества, сельскохозяйственнного назначения).
Однако нередко встречаются случаи, когда в пределах одного района малоэтажной застройки муниципального образования, на одной улице, располагаются классические земельные участки для огородничества с сезонными (садовыми) домами (в адресе расположения которых указываются на статус СНТ (ОНТ)) и участки для строительства индивидуальных домов из земель населенных пунктов.
После проведения муниципальной реформы названные коттеджные посёлки всё чаще становятся частью городских округов, сохраняя при этом в своём наименовании указание на статус деревни (посёлка).
Застройщики (продавцы), чаще всего, приобретают один большой земельный участок вблизи населённых пунктов, «нарезают» его на множество небольших и оформляют юридическое образование новых участков, возводят на таких участках однотипные частные дома, строят коммуникации и иную инфраструктуру (дороги общего пользования, пляжи, скверы, парки, беседки, др.) и продают гражданам. Но при этом застройщик оставляет за собой право собственности на всю названную выше инфраструктуру (прежде всего дороги общего пользования) или передает аффилированному юридическому лицу (обычно товарищество собственников недвижимости).
Приобретая в таком коттеджном посёлке земельные участки и (или) дома, частный собственник не подозревает, что за всё иное ему придётся периодически платить в дальнейшем, порой немало, в частности, за пользование общепоселковыми дорогами, буквально за въезд (на границах таких пунктах обычно устанавливаются шлагбаумы). И затем начинаются споры в судах о режиме такого имущества.
Однако Конституционный суд своим постановлением от 10 ноября 2016 года, в так называемом деле дачного посёлка «Барвиха», признал необоснованным и неправомерным применение к данным отношениям по аналогии норм закона об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
И на сегодня в данных отношениях существует пробел правового регулирования, что порождает неопределенность и споры в судах.
Многие поспешили признать новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о садоводстве), который вступил в силу 01 января 2019 года, применимым к названным выше отношениям в коттеджных посёлках. В этом законе императивно закрепляется право общей долевой собственности всех жителей посёлка (собственников участков) на «инфраструктурное» имущество всего обособленного района, которое обеспечивает пользование каждого собственника своим индивидуальным участком и (или) домом (в первую очередь общепоселковые дороги).
Вместе с тем, Закон о садоводстве регулирует отношения, возникающие именно в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества (ст. 1 Закона о садоводстве).
Однако территории коттеджных посёлков не являются ни садовыми, ни огородническими товариществами, в их пределах отсутствуют садовые или огороднические земельные участки, садовые дома, соответствующая специальная инфраструктура для выращивания разных агрокультур.
В большинстве случаев коттеджные посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.
На это можно было возразить правилом о применении по аналогии Закона о садоводстве к отношениям, возникающим в коттеджных посёлках. Но сам Закон о садоводстве прямо исключает такую возможность, по крайней мере в отношении права общей долевой собственности жителей на «инфраструктурное» имущество всего населённого пункта (ч. 12, 14 ст. 54).
Таким образом, пробел в праве в данной сфере отношений на сегодня существует.
Выход для разрешения таких споров, возможно, содержится в ст. 135 Гражданского кодекса о главной вещи и принадлежности: вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В связке «главная вещи-принадлежность» главная вещь и принадлежность (служащая вещь) являются самостоятельными вещами, которые могут быть индивидуальными объектами гражданских прав и участвовать в гражданском обороте одна без другой.
Исходя из вышеизложенного, принадлежность автоматически следует юридической судьбе главной. Для иного нужно прямо об этом предусмотреть в договоре.
«Инфраструктурное» имущество, прежде всего общие дорогие и иные территории общего назначения, по своей природе изначально создаются для обеспечения деятельности посёлка в целом и возможности пользования гражданами своими индивидуальными участками, домами. Такие земли дополняют и увеличивают ценность отдельных участков, которые находятся в индивидуальной собственности. И вступают в оборот только в связи с необходимостью владеть и пользоваться частными землями (главные вещи), не имеют, как правило, самостоятельной ценности (трудно представить пользу от общепоселковых дорог, кроме как обеспечения доступа граждан на индивидуальные участки и строения).
Более того, обычно в назначении данных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте содержатся прямое указание – земли общего назначения (пользования). И по фактическому расположению таких земельных участков очевидно, что они являются дорогами общего пользования и служат для доступа граждан на их индивидуальные участки. Ценность и назначение земель общего пользования именно только в обеспечении права собственности граждан на отдельные земельные участки.
Отсюда следует, что гражданин, приобретая право собственности на индивидуальный участок и (или) жилой дом, сразу становится и собственником на правах общей долевой собственности общепоселковыми дорогами и иным «инфраструктурным» имуществом в данном населённом пункте. Иное должно быть прямо предусмотрено в договоре.
Следовательно, требования формальных собственников дорог общего назначения и иного подобного имущества к гражданам об оплате пользования этими вещами являются необоснованными и неправомерными.
В то же время дореволюционный цивилист Гамбаров Ю. С. допускал возможность придания «второстепенным земельным участкам имения (пастбища, леса, воды)» режима принадлежности к главной вещи.
Анализ правоприменительной практики судов показал, что за исключением единичных решений, суды не стараются признавать земельный участок принадлежностью к другой, главной, вещи. Однако практика имеет свойство меняться, в частности, в результате развития доктрины права и для удовлетворения нужд гражданского оборота, справедливого разрешения споров.
Здесь же встаёт довольно актуальный вопрос из области публичного права: насколько правомерно и соответствует Конституции, ситуация, когда гражданин приобретает в собственность участок с домом для постоянного проживания в таком коттеджном посёлке в пределах муниципального образования и вынужден оплачивать пользование общими дорогами? Если сравнить последнее с приобретением участка и дома гражданином в пределах «классического» населенного пункта (деревня, село), где органы местного самоуправления за счёт местного (муниципального) бюджета обеспечивают содержание общих дорог и никому в голову не придёт получать с жителей плату за проезд по общим дорогам, пользование парками, набережной и прочим имуществом.
В этой «картине» явно нарушается принцип равенства граждан: в первом варианте – граждане сами несут бремя содержания общего имущества и платы за пользование им, в другом – жители освобождены от всех аналогичных обязанностей и муниципальная власть берёт на себя все эти расходы и вопросы.
Однозначно для разрешения отмеченных в настоящей статье проблем недостаточно существующего правового регулирования. Необходимо на уровне Верховного суда дать соответствующие разъяснения в форме постановления пленума, как однажды сделал Высший арбитражный суд в 2009 году по вопросу правового режима общего имущества в административном здании
Кем и как управляются коттеджные поселки? Функции управляющих компаний на сайте Недвио
Приобретая загородную недвижимость, помимо местоположения коттеджного поселка, качества и дизайна самого дома, нужно рассматривать, кто обслуживает данную территорию в сервисно-техническом плане. Ведь не секрет, что даже самое идеальное жилье иногда требует починки инженерных систем, т.е. необходимо еще до покупки жилья, понять, какая организация централизовано оказывает услуги ЖКХ.
В этом плане, загородный дом в коттеджном поселке ничем не отличается от городской квартиры. В него организована централизованная подача воды, электроэнергии, газа, и все эти системы точно также требуют регулярного технического осмотра, починки в случае возникновения бытовых проблем.
Оказывать услуги по ЖКХ в коттеджном поселке может:
Последний вариант встречается достаточно редко, так как он несет в себе массу хлопот для домовладельца.
В этой статье мы расскажем о том, как происходит управление коттеджными поселками и на что следует обратить внимание покупателю дома и участка, подписывая договор с управляющей организацией.
Плюсы и минусы наличия управляющей компании в поселке
Вариант управляющей компании от застройщика, в целом, считается более выгодным для жильцов, так как всеми бытовыми и коммунально-хозяйственными услугами в поселке занимается компания, которая досконально знает об его оснащении, коммуникациях, тонкостях строительства. Довольно часто такие компании создаются еще на стадии строительства коттеджей, и именно они занимаются прокладкой всех коммуникаций.
Владельцы жилья, в этом случае, оплачивают услуги УК ежемесячно. Размер платы в каждом коттеджном поселке различается и устанавливается индивидуально. От чего она зависит? Прежде всего, от того набора услуг, которые предоставляет компания.
Что может входить в обязанности УК коттеджного поселка:
Зачастую застройщик создает управляющую компанию для оказания услуг сразу на нескольких своих объектах. Это удобно и позволяет экономить ресурсы.
Для собственников коттеджей этот вариант также удобен, поскольку позволяет оперативно получить качественное сервисное обслуживание прилежащих к дому территорий, а также решает вопрос с очисткой дорог и обслуживанием коммуникаций.
Как понять хорошо ли управляется коттеджный поселок?
Если вы еще только определяетесь с поселком для покупки коттеджа, и видите, что все территории ухожены и все работы выполнены аккуратно — это уже большой плюс. А если вы узнаете, что девелопер имеет свою собственную компанию, которая поддерживает территорию в таком порядке, то вы можете доверять этому застройщику, видя серьезность подхода к своему проекту.
Профессиональная управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.
Особенно это касается элитных поселков, которые привлекают свою компанию для поддержания особенной внутренней атмосферы, работ по ландшафтному дизайну, контролю и уборке эксклюзивных вариантов обустройства внутренней территории, обслуживанию новейших коммуникационных систем.
Все это косвенные признаки того, что застройщик строил свой объект качественно, ведь все неполадки и брак впоследствии ему придется разбирать самостоятельно, так как его управляющая компания будет заниматься поддержкой и благоустройством предоставленной ей территории.
Можно ли поменять управляющую компанию?
Многие покупатели ошибочно считают, что если поселком управляет УК от застройщика — это неизбежная данность и один из способов и дальше «тянуть» с них деньги. Важно знать, что по закону, если управляющая компания не устраивает владельцев жилья, то они имеют право ее поменять.
Обычно это происходит спустя пару лет, после того как поселок застроен окончательно. И связано это прежде всего с тем, что первое время, покупатели только приживаются, и на мелкие недочеты по благоустройству территории или ее обслуживанию — не обращают внимания. Да и поломки начинают все чаще случаться после определенного срока эксплуатации инженерных сетей.
Чаще всего, смена управляющей компании поселка проходит на общем собрании, путем принятия решения большинством собственников жилья.
ТСЖ: пережиток прошлых времен или все еще актуальная форма управления загородными территориями?
Товарищество собственников жилья позволяет избирать председателя и организовывать уже с его подачи уборку территории, благоустройство, починку коммуникаций и многих других вопросов.
С одной стороны это удобно, но с другой, такая форма обслуживания имеет свои минусы, так как нужно отдельно нанимать специалистов по благоустройству, технической поддержке, работе по организации мест для детского досуга — все это выливается в непомерную цену. Практика показывает, что в случае обслуживания поселком ТСЖ, собственники жилья вынуждены ежемесячно платить существенно больше, по сравнению с вариантом управляющей компании.
Да, в прошлые времена это было удобно, в частности, при обслуживании дачных участков, когда в принципе требовалась достаточно простая работа по поддержке территорий садового товарищества.
Однако, современные коттеджные поселки бизнес и элитного класса, территория которых благоустраивается по совершенно иным параметрам и применяются новейшие технологии — могут оказаться «не по зубам» сторонним организациям без должного опыта, и привести к печальным последствиям.
К тому же, большое внимание при ТСЖ стоит уделить финансовой стороне вопроса. От того, кого люди выбирают в качестве председателя, зависит качество выполнения работ и эффективность расходования бюджета поселка.
Насколько хорош председатель ТСЖ обычно показывает время и результаты работы. При такой форме обслуживания территорий, важным является человеческий фактор, честность и порядочность.
Тонкости при обслуживании коттеджного поселка управляющей компанией
Существует ряд особенностей, при которых наличие УК в коттеджном поселке необходимо.
Прежде всего, такой формы управления требует КПП и охрана, которая должна быть связана с конкретными людьми, производящими благоустройство и обслуживание территорий поселка.
Недопустимо при строгом въезде, постоянной охране загородного жилья, попадание на территорию посторонних людей. В этом случае авторизованные сотрудники УК будут идеальным решением, подтверждающим соблюдение безопасности на территории поселка.
Довериться управляющей компании стоит в случае создания клубного поселка, с особенной инфраструктурой и элитным жильем.
Обычно нареканий к управляющей компании не возникает, если соблюдается весь заранее оговоренный функционал по уборке, обустройству и ремонту территорий. Но в некоторых случаях, при особом недовольстве жильцов, они вправе потребовать смены обслуживающего технического персонала.
В этом случае, стоит быть готовым к тому, что придется подбирать достаточно оперативно новый персонал, чтобы не оставлять бесхозными территории.
Еще одной важной особенностью поведения некоторых УК, является то, что иногда они хорошо работают только в первые два года, в период продаж коттеджей и как только поселок распродается, качество услуг управляющей компании может существенно упасть. Но хозяева коттеджей должны не забывать свои права и в этом случае менять коллективно фирму, которая оказывает технические и уборочные услуги в поселке.
Профессионализм таких компаний действительно имеет большое значение для сохранения комфортной жизни в поселке. Ведь представители этих служб должны уметь организовать жителей, общаться с внешними организациями, оказывающими те или иные услуги для коттеджного поселка, оперативно убирать территорию, обеспечивать поставку строительных материалов, плитки, товаров для ландшафтного дизайна и озеленения и многое другое.
Зачастую именно благоустроенность и чистота территории являются важным внешним фактором, который невольно обращает на себя внимание при покупке загородного жилья.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.