Расторжение ренты
Телефон для записи на консультацию: (812)534-16-43, (812)959-52-95
Чаще всего инициаторами судов являются Рентополучатели или их родственники. Они хотят расторгнуть договор: вернуть собственность обратно и защитить жизнь и благополучие пожилого человека. Стремятся доказать невыполнение условий договора встречной стороной. Или доказать недееспособность собственника во время подписания договора у нотариуса. Это может спасти жизнь. И так делать правильно. Но кто-то и схитрит : кто-то из Рентополучателей на стартовую сумму продажи делает дорогостоящую операцию и спасает себе жизнь, а потом доказывает, что заключал договор при чрезвычайных обстоятельствах.
Расторжение договора ренты
Но может быть и все наоборот, если посмотреть на выполнение условий договора глазами другой стороны.
Например, рассмотрим ситуации по оплате:
1. В договоре ренты указан расчетный счет, на который плательщик ренты должен ежемесячно оплачивать платежи в строго определенном договором размере. Он так и делал. Но вот нашлась дочь Рентополучателя, которая захотела вернуть квартиру матери. Схитрили и счет закрыли. Платежи, которые отправляются, как и положено по договору, возвращаются обратно. Вроде бы оплата не поступает…
2. Оплачивают, как написано в договоре, по 750 рублей в месяц. А по закону сколько надо? О, надо-то значительно больше. Значит не платят! Но оказывается, приносят продукты и каждый день соседка видит, как по две сумки заносятся в квартиру. И гуляют. И докторов вызывают…
Поэтому, чтобы доказывать свою правоту в суде, ДО судебного процесса, и даже еще ДО составления искового заявления надо обратиться за помощью к юристам или адвокатам.
Тел. (812)534-16-43, (812)9 59-52-95.
Почему мы пишем здесь о тщательной проработке доказательств? Это самое главное. От доказательств зависят жизни обеих сторон. Конечно, в первую очередь, Рентополучателя. Он находится в более зависимом положении. Кроме того, по делам об оспаривании или расторжении договоров ренты (пожизенной, постоянной) оплачивается достаточно большая госпошлина. Не хочется оплатить и проиграть.
Можно ли расторгнуть договор ренты? На что обратить внимание?
Необходимо обсудить со специалистом следующие вопросы:
Телефон для записи на консультацию: (812)534-16-43, +7(921)959-52-95
Если все доказательства у Вас есть, можно обращаться в суд за защитой. Юристы и адвокаты знают, что надо делать. Возьмите их себе в помощь. Расходы, потраченные на судебную защиту и госпошлина будет взысканы со встречной стороны.
Существенные нарушения договора ренты
Какие нарушения договора признаются существенными? Ответ на этот вопрос дает ст. 450 Гражданского кодекса. Согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.
И эти нарушения СУЩЕСТВЕННЫХ условий надо доказывать в суде.
Запишитесь на прием! Получите квалифицированную помощь.
Автор текста: Генералова Н.Б.
Генеральный директор, управляющий партнер
Срок оспаривания договора ренты
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 15 октября 2013 г. по делу N 33-14840
(Извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
Шиловской Н.Ю. и Ильинской Л.В.
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения Борисовой Е.Л. и ее представителя Крестовникова А.А. по доверенности от «дата». и ордеру от «дата» поддержавших доводы апелляционной жалобы, Козловой Л.Л. и ее представителя Тимофеева А.В. по ордеру от «дата»., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Козлова Л.Л., действующая в интересах недееспособной матери Кузнецовой Т.И., обратилась в суд с иском к Борисовой Е.Л. о признании договора ренты недействительным, применении последствий недействительности сделки, аннулировании государственной регистрации права собственности и восстановлении регистрации права собственности Кузнецовой Т.И., указывая, что «дата» Кузнецова Т.И. заключила договор ренты с Борисовой Е.Л., по которому в собственность плательщика ренты была передана принадлежащая Кузнецовой Т.И. «адрес». «адрес» на «адрес» в «адрес», переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП «дата» года.
В апелляционной жалобе Борисова Е.Л. просит решение суда отменить, считая его неправильным.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит правовых оснований для отмены решения суда.
Как усматривается из материалов дела, «дата» Кузнецова Т.И. заключила договор ренты с Борисовой Е.Л., по которому в собственность ответчицы была передана, принадлежащая Кузнецовой Т.И., «адрес». «адрес» на «адрес» в «адрес», переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП «дата» года.
«дата» решением Московского районного суда Санкт-Петербурга, вступившим в законную силу «дата» года, Кузнецова Т.И. признана недееспособной.
Материалами дела установлено, что содействие Кузнецовой Т.И. в сборе и подготовке документов и заключении договора ренты оказало ЗАО «Фонд-Рента», куда истица обратилась «дата» года, заполнив соответствующее заявление с приложением документов на квартиру, которые были приняты под расписку представителем ЗАО «Фонд-Рента».
В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
При этом, в соответствии с п.2 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что «дата» при заключении договора ренты Кузнецова Т.И. не понимала значения своих действий и не могла руководить ими.
Кроме того, в заключении указано, что представленная в материалы дела справка ПНД, указывающая на отсутствие у Кузнецовой Т.И. психических расстройств «дата» года, не соответствует остальной имеющейся медицинской документации, закономерностям развития психических расстройств.
Заключение экспертной комиссии сторонами не оспорено.
Суд первой инстанции правильно указал, что доводы 3-го лица нотариуса Выщепан Т.Б. о способности Кузнецовой Т.И. понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки являются несостоятельными, поскольку противоречивость справки ПНД, на наличие которой ссылается нотариус, установлена заключением экспертизы, а личное мнение нотариуса, основанное только на осмотре и собеседовании с Кузнецовой Т.И., противоречит мотивированному выводу экспертов, имеющих специальные познания в данной области.
Разрешая заявление ответчицы о пропуске Козловой Л.Л. срока исковой давности, с указанием на то, что срок исковой давности по требованию о признании договора ренты от «дата» недействительным, подлежит исчислению с «дата» и в соответствии с положениями п.2 ст. 181 ГК РФ составляет 1 год, суд первой инстанции правильно исходил из того, что до оформления опекунства над матерью в «дата», полномочий для обращения в суд об оспаривании сделки у Козловой Л.Л. не имелось, в связи чем иск в суд был подан сразу после обнаружения в документах Кузнецовой Т.И. спорного договора, а именно в «дата».
Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, относится к оспоримым сделкам.
В соответствии с п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Судом первой инстанции установлено, что в момент заключения договора ренты «дата» Кузнецова Т.И. была не способна понимать значение своих действий и руководить ими.
Как указано в исковом заявлении, иск о признании сделки недействительной предъявлен в суд Козловой Л.Л., действующей в интересах недееспособной Кузнецовой Т.И., в пользу которой Козлова Л.Л. просила возвратить переданное по договору ренты от «дата» имущество, из чего следует, что в данном случае иск заявлен опекуном не в своих интересах, а в интересах и с целью восстановления нарушенного права лица, не способного в силу болезни осознавать значение своих действий и руководить ими как в момент совершения сделки, так и в момент предъявления иска.
Таким образом, пропуск срока исковой давности обусловлен тяжелой болезнью психического характера, связанной с нарушением реального осознания происходящего, не позволяющей лицу осознавать совершаемые им действия и руководить ими, что в данном случае подтверждено совокупностью доказательств, исследованных судом.
Как следует из заключения судебно-медицинской экспертизы с «дата» улучшения психического состояния здоровья у Кузнецовой Т.И. не наблюдалось, более того из медицинских документов Кузнецовой Т.И. усматривается, что ее психическое состояние лишь ухудшалось, что весь период начиная с «дата», лишало Кузнецову Т.И. возможности обратиться за защитой своих прав как самостоятельно, так и с помощью кого-либо, даже путем выдачи доверенности.
Суд первой инстанции правильно указал, что весь период пропуска срока, включая последние 6 месяцев его пропуска, Кузнецова Т.И. по психическому состоянию здоровья не имела возможности обратиться в суд, что суд правильно расценил как уважительную причину пропуска срока для обращении в суд и восстановил его.
Частью 3 этой статьи предусмотрено, что если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 ГК РФ.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, ответчица указала, что сумма платежей, осуществленных в пользу Кузнецовой Т.И. по спорному договору, составляет в общей сумме 1119856 рублей 20 копеек, расчет данной суммы истицей не оспорен.
При таком положении, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, и в силу вышеуказанной нормы взыскал с истицы в лице ее законного представителя в пользу ответчицы 1119856 рублей 20 копеек, а спорную квартиру возвратил в собственность Кузнецовой Т.И.
Решение суда в части отказа в удовлетворении требований об аннулировании и восстановлении регистрации права собственности за истицей не оспаривается, в связи с чем судебная коллегия в соответствии ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Доводы апелляционной жалобы ответчицы о пропуске срока исковой давности на предъявление иска в суд правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку Кузнецова Т.И. в силу своего состояния здоровья в полной мере не понимала значение своих действий и не могла руководила ими.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, «дата» N 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что по данному спору суд был вправе поставить на обсуждение сторон вопрос о возможности восстановления срока исковой давности, и рассматривая вопрос о восстановлении срока исковой давности, оценив имеющиеся письменные доказательства состояния здоровья Кузнецовой Т.И., обоснованно восстановил пропущенный срок.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о необоснованности восстановления срока для обращения в суд с иском по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию ответчицы, выраженную ею в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее
Что такое договор ренты
Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.
Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.
Плюсы договора ренты
Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.
Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.
Минусы договора ренты
Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Комментарий эксперта
Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Что важно знать рентодателю?
— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.
Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.
— На что обратить внимание при заключении договора?
— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.
С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.
Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.
— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?
— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.
— Что необходимо учесть рентополучателю?
— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.
Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.
Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.
Квартира без возврата
С такими решениями не согласился Верховный суд РФ и защитил права получательницы квартиры, заодно объяснив, какие правовые нормы защищают права тех, кто связан с договорами ренты.
Эта история случилась в столице. В суд пришли родные, недовольные тем, что квартира по договору пожизненной ренты досталась чужому человеку. Истцы были уверены, что это их наследство, которое они попросили суд отнять и разделить пополам.
Свои требования родственники аргументировали тем, что по закону имеют право на обязательную долю в наследстве. А еще, по их мнению, регистрация перехода прав собственности на квартиру к чужой им гражданке случилась уже после смерти их родственницы. Они доказывали в суде, что, хотя эта женщина зарегистрировала на себя право собственности на квартиру, она во владение жильем еще не вступила и коммунальные платежи платить не начала.
Верховный суд сказал, что есть «основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Потому как судами первой и апелляционной инстанции допущены «нарушения норм материального права».
Вот как выглядела эта ситуация по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Между пожилой собственницей квартиры и некой гражданкой был заключен и заверен у нотариуса договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора квартира пенсионерки переходит бесплатно в собственность ее помощницы, за что она обязуется пожизненно полностью содержать пожилую женщину, у которой до конца дней остается право бесплатно пользоваться жильем.
После подписания договора представитель пенсионерки по ее доверенности обратился в управление Росреестра с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру новой владелице. Прошло немного времени, и пожилая женщина умерла. Так что переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки.
Районный суд, разбирая жалобу родственников, исходил из того, что ни одна из сторон по договору пожизненного содержания к исполнению договора не приступала. Квартира получательнице ренты передана не была, и та ее не успела принять. Доказательств, что помощница приносила продукты и лекарства, в суд не представлено. А еще истцы заявили, что правоспособность родственницы прекратилась в момент ее смерти. Из этого следует, что договор пожизненного содержания прекратился именно в этот день. По логике истцов выходит, что переход права собственности после смерти не мог быть зарегистрирован. Апелляцию такие доводы вполне устроили. А Судебная коллегия по гражданским делам ВС заявила, что с этими выводами она не согласна. И объяснила, почему.
При жизни пенсионерка не требовала расторгнуть договор по причине, что помощница не выполняет свои обязательства.
Верховный суд сказал: раз пенсионерка заключила договор ренты, значит, она выразила свою волю передать квартиру, сама дала при жизни доверенность для регистрации на помощницу перехода права собственности. Доверенность не отзывала. Поэтому сам факт ее смерти не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Факт смерти лишь прекратил обязательства для помощницы выплачивать пожизненную ренту.
Все эти обстоятельства, подчеркнул Верховный суд, не были учтены местными судами, что в итоге «привело к вынесению незаконных судебных постановлений».
Верховный суд все решения по этому делу отменил и велел пересмотреть спор с учетом его замечаний.