Статья 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Комментарии к ст. 60 ЖК РФ
1. В ч. 1 комментируемой статьи дается определение самого договора социального найма жилого помещения.
Из этого определения следует, что данный договор является консенсуальным, в котором права и обязанности возникают с момента заключения договора социального найма. Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилым помещением», определяют порядок пользования в том числе жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленными по договору социального найма жилого помещения.
2. Бессрочность договора социального найма жилого помещения, о которой идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, вытекает из самой сущности права граждан на жилище, установленного ст. 40 Конституции Российской Федерации. Бессрочный характер договора социального найма обеспечивает стабильность права владения и пользования гражданами предоставленными им жилыми помещениями.
3. Примером изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, является потеря статуса малообеспеченного в связи с наступлением определенных обстоятельств (например, получение наследства). Подобные изменения не могут служить основанием для расторжения ранее заключенного договора социального найма жилого помещения.
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
Частью 2 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Таким образом, право пользования жилым помещением по договору социального найма как для нанимателя, так и для членов его семьи каким-либо сроком не ограничено.
Отсутствие же заключенного в письменной форме с соблюдением положений статьей 60, 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договора социального найма, не может препятствовать осуществлению Занимонской О.А. прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма государственного жилищного фонда, в том числе права на приватизацию, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченным органом этого документа.
Отсутствие же заключенного в письменной форме с соблюдением положений статьей 60, 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договора социального найма, не может препятствовать осуществлению Максимовым А.С. прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма государственного жилищного фонда, в том числе права на приватизацию, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченным органом этого документа.
1. Согласно статье 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Энциклопедия судебной практики. Договор социального найма жилого помещения (Ст. 60 ЖК)
Энциклопедия судебной практики
Договор социального найма жилого помещения
(Ст. 60 ЖК)
1. Общие положения о договоре социального найма жилого помещения
1.1. Порядок и основания предоставления жилых помещений по договорам социального найма урегулирован статьями 49-60 ЖК РФ
Порядок и основания предоставления жилых помещений по договорам социального найма урегулированы положениями статей 49-60 Жилищного кодекса Российской Федерации.
1.2. Договор социального найма жилого помещения является безвозмездным
Согласно ст. 60 ЖК РФ договор социального найма считается безвозмездным.
Согласно ст. 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма является безвозмездным.
1.3. Договор социального найма жилого помещения не предусматривает срока его действия
По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, договор не предусматривает срока его действия.
1.4. Граждане, занимающие жилое помещение по договору социального найма, вправе его приватизировать
Разрешая спор, суд верно руководствовался положениями ст. ст. 1, 2, 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. ст. 60, 62 ЖК РФ и исходил из того, что фактически истцы занимают квартиру по договору социального найма, в связи с чем имеют право на приватизацию данного помещения.
Принимая решение об удовлетворении иска [о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, взыскании судебных расходов], суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им в решении оценку и с учетом установленных по делу обстоятельств пришел к обоснованному выводу о том, что истцы имеют право на приватизацию спорного жилого помещения, т.к. истцы занимают названную квартиру на условиях договора социального найма.
Принимая решение о выселении истцов из спорной квартиры, суд принял во внимание, что истцы имеют постоянную регистрацию по адресу, которую занимают на основании договора социального найма, т.е. обладают правом бессрочного владения и пользования указанным жилым помещением с правом приватизации, в связи с чем обязаны освободить спорное жилое помещение без предоставления им другого жилого помещения.
1.5. Исполнение договора социального найма начинается с момента передачи жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем
1.6. Договор социального найма является основанием для вселения граждан в жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции проанализировал положения ст. 60 ЖК РФ, согласно которой основанием для вселения граждан в жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, является договор социального найма.
1.7. Договор социального найма не подлежит заключению в отношении жилых помещений, находящихся в частной собственности
Согласно ст. 49, 60 ЖК РФ и п. 1 ст. 672 ГК РФ договор социального найма может быть заключен только в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В отношении жилых помещений, находящихся в частной собственности договор социального найма заключен быть не может.
Согласно ст. 49, 60 ЖК РФ и п. 1 ст. 672 ГК РФ договор социального найма может быть заключен только в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В отношении жилых помещений, находящихся в частной собственности договор социального найма заключен быть не может.
1.8. Договор социального найма жилого помещения не подлежит заключению с гражданами, не состоящими на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий
Как обоснованно отмечает в апелляционной жалобе представитель ответчика, истец не состояла на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий, соответственно, с ней не мог быть заключен договор социального найма жилого помещения по основаниям и в порядке, предусмотренном ст. 49-52, 60 ЖК РФ.
1.9. Жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, не может быть предметом договора передачи квартиры в собственность посредством включения его в наследственную массу
Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8, само по себе желание гражданина приватизировать жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма, в отсутствие с его стороны обязательных действий (обращение при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган), в данном случае о согласовании перепланировки (переоборудования) жилого помещения, осуществления такового, не может служить основанием для включения жилого помещения после смерти гражданина в наследственную массу и признании за наследником права собственности на это жилое помещение.
Кроме того, исходя из требований ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, спорное жилое помещение не может являться предметом договора передачи квартиры в собственность по вышеуказанным основаниям.
1.10. Жилые помещения по договору социального найма подлежат предоставлению в жилищных фондах публичных форм собственности
Согласно ст. 678 ГК РФ, 49, 51 ЖК РФ с истцом должен быть заключен договор социального найма жилья. Жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. ст. 19, 60 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ.
1.11. Основанием для заключения договора социального найма является решение уполномоченного органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения
В соответствии с положениями ст. ст. 49, 60 ЖК РФ жилые помещения из жилищного фонда социального использования предоставляются в порядке очередности гражданам, состоящим на жилищном учете, решением уполномоченного органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения, которое является основанием для заключения договора социального найма.
2. Стороны договора социального найма жилого помещения
2.1. Сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и гражданин, которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем
Из содержания ч. 1 ст. 60 ЖК РФ следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
2.2. Наймодателем по договору социального найма жилого помещения выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо
В соответствии с положениями статьи 60 ЖК РФ наймодателем жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда является его собственник, действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.
В соответствии с положениями ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодателем жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда является его собственник, действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.
В соответствии с положениями ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодателем жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда является его собственник, действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.
2.3. Нанимателем по договору социального найма выступает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор
Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор.
2.4. Нанимателю по договору социального найма жилого помещения принадлежат только права владения и пользования жилым помещением
Исходя из буквального толкования положений статьи 60 Жилищного кодекса РФ нанимателю принадлежат только права владения и пользования жилым помещением, право распоряжения помещением остается у его собственника.
2.5. Наниматель жилого помещения по договору социального найма выступает законным представителем членов своей семьи
По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма.
2.6. Все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма также считаются нанимателями, хоть формально и не являются сторонами договора
Формально в договоре статус нанимателя имеет лишь одно физическое лицо, однако все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре.
2.7. Лица, имеющие по договору социального найма право пользования жилым помещением, вправе требовать от других лиц не препятствовать им в осуществлении этого права
Применительно к положениям ст. 301, 305 ГК РФ, ст. 60, 69 ЖК РФ лица, имеющие право пользования жилым помещением, имеют право требовать от других лиц не препятствовать им в осуществлении этого права.
2.8. Обязанность по оформлению договора социального найма жилого помещения возлагается на наймодателя
Удовлетворяя исковые требования по встречному иску [об обязании заключить договор социального найма жилого помещения], суд обоснованно исходил из того, что у ответчиков (истцов по встречному иску) на основании выданного ордера на жилое помещение возникло законное право пользования спорной квартирой, находящейся в собственности администрации МО ГО, между сторонами фактически возникли правоотношения, вытекающие из договора социального найма, обязанность по оформлению которого лежит на наймодателе жилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования, суд обоснованно исходил из того, что у истцов возникло право пользования спорной трехкомнатной квартирой, находящейся в собственности города Москвы, между сторонами фактически возникли правоотношения, вытекающие из договора социального найма, обязанность по оформлению которого лежит на наймодателе жилого помещения.
2.9. Договор социального найма заключается с нанимателями жилого помещения, вселенными в него в установленном законом порядке на постоянной основе
В силу ст. ст. 49, 60 ЖК РФ, договор социального найма может быть заключен с нанимателями жилого помещения, вселенными в установленном законом порядке на постоянной основе, истица нанимателем спорной квартиры не является.
3. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения
3.1. Изменение количества человек в семье нанимателя не может являться основанием для изменения или расторжения договора социального найма
То обстоятельство, что кассационным определением отменено решение и в удовлетворении исковых требований о признании лица членом семьи [нанимателя по договору социального найма] отказано, не может являться основанием для изменения или расторжения договора социального найма.
3.2. В случае расторжения брака у бывшего супруга нанимателя по договору социального найма жилого помещения сохраняются жилищные права
Несмотря на то что в дальнейшем отношения между нанимателем и истицей привели к расторжению брака и прекращению семейных отношений, жилищные права истицы сохраняются в силу ч. 3 ст. 60 ЖК РФ.
3.3. Приобретение нанимателем на праве собственности иного жилого помещения не является безусловным основанием расторжения договора социального найма
Если наниматель приобрел на праве собственности иное жилое помещение, это не является безусловным основанием расторжения договора социального найма.
3.4. Расторжение договора социального найма влечет за собой прекращение прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, имевшихся у них на основании этого договора, и порождает их обязанность освободить жилое помещение
Расторжение договора социального найма влечет за собой прекращение прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, имевшихся у них на основании этого договора в соответствии с положениями статей 60, 69 Жилищного кодекса РФ, что порождает их обязанность освободить жилое помещение, являвшееся предметом договора социального найма.
Расторжение договора социального найма влечет за собой прекращение прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, имевшихся у них на основании этого договора в соответствии с положениями статей 60, 69 Жилищного кодекса РФ, что порождает их обязанность освободить жилое помещение, являвшееся предметом договора социального найма.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.
Статья 63 ЖК РФ. Форма договора социального найма жилого помещения
1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.
Комментарии к ст. 63 ЖК РФ
1. Как и ранее, ЖК РФ предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (см. комментарий к ст. 57 ЖК).
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. С. 349.
По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора (сделки) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение заключения такого договора на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, при незаключении договора социального найма между нанимателем и наймодателем подтверждением возникновения отношений по пользованию жилым помещением может служить, в частности, надлежаще оформленное решение органа местного самоуправления о предоставлении такого жилого помещения конкретному лицу (лицам).
3. Ранее на практике, как правило, не уделялось должного внимания заключению договоров социального найма в письменной форме. Между тем выполнение соответствующих предписаний ЖК РФ позволит сторонам договора иметь четкую информацию об их взаимных правах и обязанностях, предотвратит возможные конфликтные ситуации по поводу пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением.
Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
Статья 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Комментарии к ст. 60 ЖК РФ
1. Комментируемая статья посвящена понятию договора социального найма жилого помещения, сроку его действия, а также гарантиям его неизменности. Фактически через положения ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения реализуется положение ст. 40 (ч. 3) Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
3. Как обязательственное правоотношение договор социального найма жилого помещения характеризуется рядом прав и обязанностей его сторон, которые предусмотрены в первую очередь именно в комментируемом Кодексе (см. комментарий к ст. ст. 65 и 67).
Цель договора социального найма жилого помещения заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).
Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно условий о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).
Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
4. Близким по содержанию договору социального найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный гл. 35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).
Различия между указанными видами договоров сводятся к следующему. Как отмечалось выше, договор социального найма жилого помещения может заключаться только в государственном или муниципальном жилищном фонде, в то время как договор коммерческого найма может заключаться в частном жилищном фонде, а также в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.
5. Жилищный кодекс РСФСР содержал норму о том, что к отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения (имелся в виду социальный наем), в определенных случаях подлежали применению также правила гражданского законодательства. Это касалось, например, норм о сделках, исковой давности и т.д. Сейчас в ЖК РФ такого упоминания нет, что, однако, не означает невозможности использования положений ГК РФ в этой части. Более того, именно положения ГК РФ используются при решении вопросов, связанных, например, с последствием предоставления жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда на основании незаконного решения органа местного самоуправления, поскольку ЖК РФ их не регламентирует.