ЦБ снизил ключевую ставку до минимума: насколько подешевеет ипотека
Банк России в пятницу, 24 июля, снизил ключевую ставку на 0,25 п.п., до 4,25%. Это уже третье снижение ставки Центробанком с начала пандемии и новый минимум стоимости заимствований в российской истории.
На июньском заседании регулятор снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 4,5% годовых. Тогда впервые был установлен исторический минимум, в том числе в период действия режима таргетирования инфляции с 2014 года. Одной из основных причин такого решения стали ограничительные меры, введенные из-за пандемии коронавируса.
При этом еще в начале лета регулятор не исключил дальнейшего уменьшения ключевой ставки. Экономисты рассчитывали на более серьезное снижение — на 0,5 п. п.
Что сейчас говорят в ЦБ
При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях.
Банк России будет принимать решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.
Спросили у аналитиков, до какого уровня могут опуститься ипотечные ставки к концу лета после решения регулятора и как на это отреагируют покупатели жилья.
Потенциал снижения почти исчерпан
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», прогнозируют небольшое снижение ипотечных ставок после уменьшения ключевой. По их оценкам, ипотека может подешеветь максимум на 0,25 п.п. (на столько же упала ключевая)
По данным «Дом.РФ», ипотечные ставки сейчас находятся на уровне 8–8,5%. Еще год назад они составляли 10–10,5%. Квартиру в новостройке благодаря льготной ипотеке можно купить по ставке ниже рынка — от 6% и меньше.
«По моей оценке, в значительной степени потенциал снижения ключевой ставки уже исчерпан, такого низкого значения не было никогда за всю историю наблюдений. Небольшое снижение ключевой еще возможно, но оно уже заложено в текущий уровень ставок денежного рынка», — сказал руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Снижение ключевой ставки на 0,25 п.п. не приведет к существенному уменьшению процентов по ипотеке, согласилась младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Ожидания дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики уже заложены в предложения участников рынка», — добавила она.
Банки отреагирует на решение ЦБ через две — четыре недели, вероятнее всего, ипотечные ставки снизятся на 0,2 п.п., считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Завершение цикла снижения ключевой ставки ЦБ (достижение уровня в 4,0%) приведет к тому, что средние ставки по рынку в целом составят около 6,5–7% годовых. То есть условия по обычной и льготной ипотеке будут практически идентичными», — спрогнозировал аналитик.
По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, до конца лета серьезного снижения ставок по ипотеке ждать не стоит — ключевая ставка и до этого находилась на исторически низком уровне.
«Если будут предложены правительством какие-то новые меры поддержки строительной отрасли, то в рамках спецпрограмм вполне возможны европейские ипотечные ставки около 3–5%. В среднем по стране к концу года ипотечные ставки снизятся до 7%», — добавила эксперт.
Дефицит предложения и рост цен
Сейчас основной объем выдачи жилищных кредитов приходится на льготную ипотеку. Поэтому уменьшение ключевой ставки не окажет серьезного влияния на поведение покупателей. При этом достаточно активный спрос, который наблюдается на рынке жилья после снятия ограничений, может привести к дефициту доступного предложения.
Снижение ключевой ставки, а за ней и ставок по ипотеке может перегреть рынок недвижимости, считает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. По его словам, спрос на жилую недвижимость сейчас почти на треть превышает показатели прошлого лета.
«За июль мы наблюдаем рекордное снижение объема предложения на рынке жилья в диапазоне 3–4%. На фоне прогнозов по сокращению планов по объему ввода жилья в ближайшие годы такой тренд может привести к дефициту предложения на рынке и более интенсивному росту стоимости жилой недвижимости», — сказал Ильдар Хусаинов.
Поэтому требуется усиливать те меры, которые позволят увеличить объем предложения на рынке, чтобы создать конкуренцию цен и не допустить сильного подорожания, считает эксперт.
Доходы населения важнее всего
Ирина Доброхотова, напротив, считает, что рост спроса на жилье, который наблюдался в июне-июле, вряд ли продолжится. Многие отрасли находятся в стадии преодоления кризиса, и остается угроза введения нового карантина. Реальные доходы населения также не растут.
«Многие могут отложить покупку квартиры на осень в ожидании дальнейшего снижения ставок, особенно это касается вторичного жилья, где льготных программ нет. Поэтому роста числа ипотечных сделок стоит ожидать, вероятно, начиная с сентября», — объяснила она.
Аналогичную позицию озвучила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». Текущий уровень ставок — самый низкий в истории развития ипотечного рынка в России, особенно с учетом льготной ипотеки.
«Дальнейшее небольшое снижение ставок не приведет к активному развитию кредитования. Сейчас основным его ограничителем выступает неопределенность относительно доходов населения из-за последствий ограничительных мер и сохраняющихся рисков второй волны пандемии», — добавила эксперт.
Низкие ставки по ипотеке — не единственный фактор, влияющий на объем спроса, согласился Алексей Попов. Одновременно с уменьшением ставок по ипотеке наблюдается снижение реальных доходов населения, рост безработицы и ужесточение требований банков к заемщикам. Вместе с этим стоимость недвижимости продолжает расти, застройщики в условиях продаж по эскроу-счетам вынуждены повышать цены.
«Поэтому в краткосрочной перспективе снижение ставки не приведет к ажиотажному спросу. Ипотека уже подешевела, этот фактор уже включен в стратегии поведения покупателей на рынке жилья. Но важно не только иметь возможность взять относительно доступный кредит, но и быть уверенным, что его обслуживание будет в ближайшие годы комфортным», — подчеркнул руководитель аналитического центра ЦИАН.
Спрос на рефинансирование вырастет
Снижение ставок сделает еще более востребованным рефинансирование ипотеки, считают аналитики. По оценкам «Дом.РФ», если в июне 2019 года доля таких кредитов составляла не более 5% в общем объеме выдачи, то сейчас она увеличилась до 15–18%.
«Такое значимое снижение ставок не могло не сказаться на спросе на рефинансирование действующих ипотечных кредитов. По нашей оценке, он увеличился в несколько раз», — отметил Михаил Гольдберг из «Дом.РФ».
Это означает, что низкий размер ипотечного платежа будет не только у тех, кто берет ипотеку сейчас, но и у семей, взявших кредит в прошлые годы. Снижение платежной нагрузки особенно важно сейчас, в период, когда доходы у многих семей временно снизились, подытожил аналитик.
Ключевая ставка упала до исторического минимума. Что будет с ипотекой
Центробанк России снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п. впервые за пять лет — до 4,5% годовых. Это рекордно низкий уровень стоимости заимствований в российской истории, в том числе в период действия режима таргетирования инфляции с 2014 года. Одной из основных причин такого решения стали ограничительные меры, введенные из-за пандемии коронавируса.
«Совет директоров Банка России 19 июня 2020 года принял решение снизить ключевую ставку на 100 б.п., до 4,50% годовых. Дезинфляционные факторы действуют сильнее, чем ожидалось ранее, в связи с большей длительностью ограничительных мер в России и в мире. Влияние краткосрочных проинфляционных факторов в основном исчерпано. Риски для финансовой стабильности, связанные с ситуацией на глобальных финансовых рынках, уменьшились. Инфляционные ожидания населения и бизнеса снизились. В этих условиях существует риск значимого отклонения инфляции вниз от цели 4% в 2021 году. Принятое решение по ключевой ставке направлено на ограничение этого риска и удержание инфляции вблизи 4%».
На последнем заседании в апреле Центробанк снизил ключевую ставку сразу на 0,5 п.п., до 5,5%. Следующее заседание, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 24 июля. Регулятор не исключает дальнейшего снижения.
Спросили у аналитиков, что будет с ипотечными ставками после рекордного снижения ключевой и ждать ли восстановления спроса на ипотечном рынке.
Ипотека подешевеет, но льготная останется выгоднее
Еще до решения регулятора эксперты предсказывали снижение ключевой ставки ЦБ, причем как раз на 1 п.п. На это работают низкая инфляция и крепкий рубль, а помешать могут опасения второй волны пандемии.
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», прогнозируют снижение ипотечных ставок вслед за ключевой. По их оценкам, ипотека может подешеветь еще почти на 1% уже в ближайшие две недели.
«Как правило, после пересмотра уровня ключевой ставки банки начинают снижать стоимость кредитов через одну-две недели (сначала небольшие игроки, а потом ключевые). Можно ожидать коррекции ставок на уровне 0,25–0,5 п.п.», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В течение недели-двух ипотечные ставки на новостройки могут снизить с текущих 7,8–8,2% до 7–7,2%, считает глава РАСК, эксперт тематической площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко. Однако пока это все равно выше, чем в рамках льготной ипотеки на новостройки, которая выдается под 6,5% годовых и даже ниже.
«Но сама динамика на снижение, несомненно, является положительным фактором для рынка: льготная программа рано или поздно закончится, и к этому моменту нужно подойти с реально доступным уровнем рыночной ставки», — добавил Алексеенко.
Снижение ключевой ставки приведет к снижению ипотечных ставок на 0,5 п.п., считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Однако большинство игроков уже учли сигналы регулятора о переходе к мягкой денежно-кредитной политике и ранее скорректировали проценты по ипотеке», — добавила она.
По данным «Дом.РФ» на 18 июня, средневзвешенные ставки топ-15 ипотечных банков по рыночным продуктам снизились до 8,5–8,7%.
Подогревание спроса и цен на жилье
Снижение ключевой ставки окажет поддержку жилищно-строительному сектору, считают эксперты. С одной стороны, смягчение кредитно-денежной политики означает повышение доступности ипотеки, что критически важно в условиях тяжелой ситуации с доходами граждан. С другой стороны, станут дешевле и кредиты для застройщиков, что поддержит девелоперскую активность.
Реальное влияние на рынок жилья решения ЦБ вкупе с льготной ипотекой будет видно в июле.
По мнению директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, уменьшение ключевой ставки, а за ним и снижение ставок по ипотеке ведущими банками еще больше подогреет спрос и цены на рынке первичного жилья. Это может создать риски снижения объема предложений массового сегмента и увеличения цен на жилье. По словам эксперта, рост цен в крупных городах может достигать 10%
«Как показывает практика, выгодно покупать жилую недвижимость сразу после снижения ипотечных ставок, поскольку дальше на фоне растущего спроса рынок начинает реагировать увеличением цены и полученная от снижения ставок дельта очень быстро перекрывается этим ростом», — отметил Ильдар Хусаинов.
Среди положительных моментов — снижение ставок и повышенный спрос будут стимулировать девелоперов выводить новые объекты на рынок, а это позволяет максимально быстро восстановить строительную отрасль после пандемии, добавил он.
Потенциальное снижение ставки больше всего пригодится для покупателей вторички, а также в целом для существующих ипотечных заемщиков: рефинансироваться на льготную ипотечную программу нельзя, а перейти с 10–11% на 7–7,2% уже достаточно выгодно, добавил глава РАСК.
Ключевой фактор — доходы населения
При этом спрос на жилье в 2020 году будет определяться в большей степени динамикой доходов населения, чем ипотечными ставками, считают эксперты. У заемщиков и сейчас есть выбор достаточно привлекательных предложений по ипотеке, льготная под 6,5%, которая на текущий момент является драйвером рынка.
«Но снижение доходов домохозяйств на фоне пандемии и неопределенность относительно их динамики будет в ближайшие три — шесть месяцев сдерживать спрос на жилье как со стороны потенциальных клиентов, так и со стороны банков, которые будут сохранять консервативный подход к оценке заемщиков», — отметила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».
Серьезный рост спроса возможен только при восстановлении реальных доходов населения и повышении возможностей для накопления первоначального взноса и обслуживания ипотеки, согласен Николай Алексеенко из РАСК. «Сейчас экономика страны только начинает отходить от потрясений, следовательно, про ближайшее восстановление именно рыночного спроса (не за счет государственных субсидий и программ) говорить пока затруднительно», — добавил он.
По мнению Марии Литинецкой, до конца года спрос на жилье со стороны заемщиков в полной мере не восстановится. Но полного провала активности благодаря льготной ипотеке удастся избежать, и мы будем иметь 40–60% от среднемесячных показателей сделок прошлого года, заключила она.
Что происходило на рынке жилья в пандемию
Рынок жилья уже ощутил на себе последствия пандемии. По оценкам Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в некоторых регионах спрос на жилье в пандемию упал на 65%. По данным Росреестра, в мае рынок новостроек в России обвалился почти в два раза. В Москве также наблюдалось падение сделок с жильем. В мае Росреестр отметил трехкратное падение сделок с жильем на вторичном рынке Москвы. Число сделок с новостройками в мае упало в 2,5 раза.
Запуск льготной ипотечной программы под 6,5% помог рынку избежать серьезного обвала. В мае объемы выдачи ипотеки в России превысили докризисный уровень. Выдано 87 тыс. кредитов на 205 млрд руб. (+1,4% по количеству, +8% по сумме к маю 2019-го). При этом в Москве пока наблюдается падение. По данным Росреестра, число зарегистрированных в мае ипотек снизилось на 65% в годовом выражении.
«Дом.РФ» уже предсказал восстановление спроса на ипотеку в Москве в июне-июле. Драйвером развития ипотечного рынка станет льготная программа.
Ставки выданной ипотеки рухнули до исторического минимума
Рынок ипотеки начал возвращаться к докризисному состоянию. В мае банки оформили 85 474 ипотечных кредита на 199 млрд руб., сообщил во вторник Центробанк. Майские результаты оказались немного хуже апрельских: на 6% в количественном выражении и на 3% ‒ в денежном, но почти совпадают с выдачами год к году. По сравнению с маем прошлого года банки оформили только на 0,4% меньше кредитов, а выдачи выросли на 4,5%.
Ипотечный портфель банков к 1 июня вырос до 7,87 трлн руб.
Средневзвешенная ставка выданной за месяц ипотеки в мае этого года упала до 7,4% с апрельских 8,32%. На прошлой неделе о достижении показателем нового исторического минимума рассказывала председатель ЦБ Эльвира Набиуллина.
Рынок ипотеки действительно начал восстанавливаться, прежде всего за счет запущенной в апреле новой льготной программы (ипотека выдается на новостройки по ставке не выше 6,5% до 1 ноября. ‒ «Ведомости») и снижения ставок по всем ипотечным продуктам, говорит главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин. При этом снижение выдач в мае по сравнению с апрелем объясняется сезонностью, указывает он: в мае больше выходных, и поэтому сделок проходит чуть меньше. Активность в мае и летом традиционно немного идет на спад и подрастает осенью, рассказывает Монастыршин.
По данным оператора программы льготной ипотеки Дом.РФ, в мае банки выдали около 21 000 льготных кредитов на 52,5 млрд руб. Получается, что каждый четвертый ипотечный кредит в мае выдавался по льготной программе.
Влиянием этой программы во многом объясняется и снижение средней ставки до исторически минимального значения, считают аналитики агентства НКР: максимальная ставка по программе составляет 6,5%, но многие банки уже предлагают и более низкие ставки. По прогнозам НКР, с учетом влияния программы льготной ипотеки ставки по новым кредитам могут опуститься ниже 7% к концу года. При этом ставки по собственным программам банков могут уйти ниже 7,5% к концу года за счет существенного снижения ключевой ставки ЦБ в сочетании с возросшей конкуренцией за качественных заемщиков, считают аналитики агентства.
Этот процесс наблюдается уже сейчас, замечает независимый эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко: некоторые банки начали опускать ставки ипотеки на вторичном рынке, по программам рефинансирования и т. д.
Можно ожидать дальнейшего снижения средней ставки выданной ипотеки ниже 7% к концу года ввиду роста выдач по льготной программе и увеличения максимальной суммы таких кредитов, а также достаточно агрессивного снижения ставки ЦБ, согласен замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Виктор Антонов. 29 июня правительство повысило кредитный лимит по программе с 8 млн до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и с 3 млн до 6 млн руб. – в остальных регионах.
Средняя ставка ипотеки может к концу года достичь 6,5–7%, полагает Монастыршин. Он также ждет, что программа льготной ипотеки продолжит поддерживать выдачи и дальше и по итогам года рынок вырастет примерно на 10%.
По мнению аналитиков НКР, устойчивое снижение ставок станет основным драйвером ипотечного рынка и частично компенсирует сокращение реальных доходов населения и ужесточение риск-политики банков. В результате, несмотря на пандемию, рынку по итогам года удастся избежать падения: объем новых выдач достигнет 2,9‒3 трлн руб., что соответствует уровню 2018–2019 гг., ожидают они. Однако в случае второй волны пандемии и введения новых карантинных ограничений в крупных городах в IV квартале высока вероятность умеренного сокращения рынка по итогам года ‒ на 5‒10% до 2,6‒2,7 трлн руб., допускают аналитики НКР.
До конца года выдачи продолжат расти, а по его итогам российские банки смогут выдать ипотеки не меньше, чем в прошлом году, считает Гордейко. Когда же госпрограммы будут завершены, перед рынком вновь встанет вопрос о том, как и за счет чего развиваться дальше, признает он: «Но это вопрос 2021 г., и многое будет зависеть от общего экономического состояния страны и платежеспособного спроса населения». При этом, несмотря на планы по наращиванию выдач и общее снижение ставок, банки будут внимательно следить за рисками, предупреждает он: «Они включились в гонку лишь за качественными заемщиками. Им будут оказаны многочисленные преференции ‒ в части ставки, первоначального взноса, удобства и скорости оформления кредита».
Полная стоимость ипотечного кредита в России упала до исторического минимума
Полная стоимость ипотеки показывает реальную стоимость кредита для заёмщика. В неё включены платежи по погашению суммы основного долга, выплата процентов, а также комиссии за рассмотрение заявки, выдачу кредита, открытие и обслуживание счетов заёмщика, расчётное обслуживание, а также выпуск и обслуживание кредитных карт.
В марте 2021 года ПСК была на уровне 8,5% годовых. Тогда ставка Центробанка находилась на минимальном уровне в 4,25% годовых. В апреле, когда ключевая ставка выросла до 4,5%, ПСК подросла до 8,7% годовых, а в мае — до 8,8%. Об этом сообщило Объединённое кредитное бюро, которое владеет информацией о 97% российских заёмщиков.
Генеральный директор Объединённого кредитного бюро Артур Александрович считает, что падение ПСК по ипотеке связано с тем, что в июне ещё действовала программа льготной ипотеки, запущенная в 2020 году. В связи с этим многие россияне поспешили получить дешёвый ипотечный кредит до её окончания. Максимальная ставка по программе составляла 6,5% годовых.
«Это привело к резкому увеличению доли льготных ипотечных кредитов примерно с 19% в мае до 29% в июне, что и привело к снижению уровня средней ставки. Очевидно, что уже по итогам июля средняя ПСК вновь начнёт расти вслед за повышением ключевой ставки», — заявил Александрович.
До конца июня 2021 года по программе льготной ипотеки можно было взять кредит на квартиру в новостройке по ставке до 6,5% годовых. Стоимость недвижимости при этом не должна была превышать 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти или 6 млн рублей в других регионах. С 1 июля программу продлили ещё на год на новых условиях: теперь лимит составляет лишь 3 млн рублей для всех регионов страны, тогда как ставку повысили до 7,5%.
Откроем важный секрет: всё самое интересное — в нашем телеграме.
Средняя ставка по ипотеке в России упала до исторического минимума
Средневзвешенная ставка по ипотеке в России по данным на 1 июля этого года составила 7,07% годовых, что является новым историческим минимумом, следует из материалов Центробанка.
По сравнению с 1 июня показатель сократился на 0,23 п. п. Предыдущий минимум в стране был зафиксирован 1 февраля и 1 апреля. Тогда ставка опускалась до 7,23% годовых.
1 июля 2020 г. средняя ипотечная ставка в России была на уровне 7,64%. Однако после того, как ЦБ понизил ключевую ставку до рекордно низких 4,25% годовых (на этом уровне она была с конца июля 2020 г. по конец марта 2021 г.), показатель стал падать.
Накануне аналитики Дом.РФ и Frank RG сообщили, что на конец июня средневзвешенная ставка по ипотеке в новостройках составила 8,22% годовых, на вторичном рынке — 8,43%, а рефинансирования — 8,23%. При этом ставка по программе «Льготная ипотека» зафиксирована на уровне 5,58%, а по «Семейной ипотеке» — 5,14%.
Вчера Объединенное кредитное бюро (ОКБ) сообщило, что полная стоимость кредита (ПСК) в сегменте ипотеки в России в июне вновь достигла исторически минимальных 8,5% годовых. Это связано со значением ключевой ставки, которая сейчас уже повышена до 6,5% годовых, а также с завершением действия льготной программы по приобретению жилья в новостройке «Господдержка 2020» по старым условиям.
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Хотите скрыть рекламу? Оформите подписку и читайте, не отвлекаясь
Наши проекты
Контакты
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Ведомости в Facebook
Ведомости в Twitter
Ведомости в Telegram
Ведомости в Instagram
Ведомости в Flipboard
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных