Эмфитевзис и суперфиций
Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитев-сиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.
Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») – долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного – наследственным характером.
Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis), приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.
Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности. Прекращался при несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесение большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующее исполнение не могло предотвратить выселения, при отказе и при погасительной давности. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).
Суперфиций (superficies) – наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.
Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли solarium (плату за землю) с ответственностью за предшественников и подати. Он имел право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать – с согласия собственника. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.
Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для передачи суперфиция требовалась традиция.
Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.
Покровский И.А. История римского права
Как бы то ни было, но институт владения как фактического господства, не зависимого от права на него, утвержденный преторским эдиктом и разработанный классическими юристами, стал с той поры прочным достоянием всякого сколько-нибудь развитого гражданского права.
§ 59. Бонитарная собственность и bonae fidei possessio
Защищая всякое, даже недобросовестное, владение при помощи интердиктов, претор в дальнейшей своей практике не мог не обратить внимания на то обстоятельство, что среди всей массы разнообразных случаев владения есть некоторые особенные виды его, которые заслуживают большего внимания и большей защиты. Два случая особенно выделялись в этом отношении.
2) Аналогичная потребность выяснилась и в другом случае. Если до сих пор мы имели дело с пороком формальным в акте приобретения (несоблюдение формы), то с развитием оборота не менее часто стали встречаться случаи порока материального. Кто-либо приобрел вещь, даже с соблюдением всех необходимых формальностей (если дело шло о res mancipi), и владеет ею в полной уверенности (bona fides), что он собственник. Но затем оказывается, что то лицо, у которого вещь была куплена, само не было собственником, что вещь куплена a non domino[668] (например, я купил вещь у законного наследника; впоследствии было обнаружено завещание, которым все наследство передано другому лицу). Законный собственник может, конечно, теперь предъявить rei vindicatio и отобрать вещь; приобретатель и в этом случае станет собственником лишь по истечении usucapio. Но, если нет оснований защищать приобретателя от законного собственника, то иначе обстоит дело по отношению к посторонним лицам: пока собственник не требует от меня вещи, я все же имею на нее больше прав, чем кто-либо другой. Если при таких условиях вещь, добросовестно мною приобретенная, очутится в руках постороннего лица, справедливость требует, чтобы мне было дано какое-либо средство для получения ее обратно. Конечно, и здесь будет достаточно посессорных интердиктов, но не всегда; необходимо и здесь какое-либо более прочное средство, необходим какой-либо иск.
Оба указанные случая были разрешены одновременно. В последнем столетии республики некоторым претором Публицием (точнее ни имени претора, ни времени реформы мы не знаем) был издан эдикт, получивший название edictum Publicianum, который и установил желательный в обоих случаях иск.
Текст этого эдикта до нас в подлинном виде не сохранился, и современные исследователи спорят даже о том, был ли это один эдикт, охватывавший оба случая, или же два отдельных эдикта для каждого случая в отдельности[669]. Ленель, известный своей реконструкцией преторского эдикта, стоявший сначала на точке зрения двух отдельных эдиктов, впоследствии переменил свое мнение и в настоящее время думает, что оба случая охватывались одним общим обещанием претора. Весьма вероятно, что это обещание гласило так: «Si quis id, quod traditum erit ex justa causa et nondum usucaptum, petit, judicium dabo»[670].
Иск, который на основании этого эдикта давался, как в первом, так и во втором случае, носил название Publiciana in rem actio. Формула этого иска передана нам Гаем (Gai. IV, 36): «Iudex esto. Si quem hominem As As emit, et is ei traditus est, anno possedisset, tum si eum hominem de quo agitur ex jure Quiritium ejus esse oporteret et reliqua» (то есть: si is homo Ao Ao arbitrio tuo non restituetur, quanti ea res erit tantam pecuniam judex Nm Nm Ao Ao condemna, si non paret, absolve[671]). Как видно из этой формулы, actio Publiciana есть actio ficticia: иск построен на фикции исполнившейся давности; им защищается только такой владелец, который может приобрести собственность по давности, и защита его является как бы предварением этой возможной в будущем собственности. В этом отношении оба описанные случая сходятся, но они расходятся в других отношениях, вследствие чего actio Publiciana приводит к последствиям далеко не одинаковым.
Во втором случае (покупка bona fide от несобственника) actio Publiciano не имеет такой безусловной силы. Прежде всего этот иск бессилен против действительного собственника вещи. Римское право (в противоположность праву новых народов) строго держится принципа «nemo ad alium plus juris transferre potest, quam ipse habet»[673]: раз продавец не имел права собственности, не может иметь его и покупщик; продажа моей вещи лицом, не имеющим на то права, не может лишить меня моей собственности. Ввиду этого, если приобретатель вещи предъявит actio Publiciana против действительного собственника, последний может противопоставить этому иску exceptio justi dominii[674]. Кроме того, этот иск бессилен против другого такого же добросовестного приобретателя той же вещи (например, лошадь, купленная мною у несобственника, убежала, кем-то была поймана и продана другому лицу, которое также считало продавца собственнником), так как нет основания предпочитать одного добросовестного владельца другому: «in pari causa melior est conditio possidentis»[675]. Таким образом, actio Publiciana в этом втором случае идет только против худших владельцев (против malae fidei possessores[676]), но все же против всех худших владельцев, и в этом смысле есть также in rem actio.
Благодаря этому иску в его втором применении в истории римского права возник новый преторский институт добросовестного владения, bonae fidei possessio. Добросовестное владение перестало быть только простым фактом, оно возвысилось до степени некоторого относительно-вещного права, охраняемого преторским иском, и тем было выделено из общей массы простых possessiones.
§ 60. Преторские права на чужую вещь
Помимо этой, лучшей охраны цивильных сервитутов, практика преторов и провинциальных наместников привела к признанию сервитутов преторских и провинциальных.
Уже появление собственности бонитарной должно было поставить на очередь вопрос о защите соответствующих ей сервитутов: часто бонитарная собственность на участок заключала в себе как принадлежность и право на какой-нибудь сервитут (например, право проезда через соседний участок); раз претор стал защищать бонитарного владельца как собственника, он, естественно, должен был охранять его и в осуществлении сервитута. Но и независимо от этого, формальные акты mancipatio и in jure cessio, при помощи которых должны были устанавливаться цивильные сервитуты, стали также часто опускаться и здесь, как они опускались при передаче права собственности. Если претор, невзирая на опущение формальностей, стал защищать приобретателя вещи, то та же справедливость требовала от него, чтобы он защищал и сервитуты, установленные без соблюдения тех же формальностей (fr. 1. 9. D. 43. 18).
На провинциальные земли, как выше было указано, цивильные права (даже для cives romani) были невозможны. Между тем там, конечно, существовали свои собственники, которые, хотя и носили скромное название possessores, тем не менее судами провинциальных наместников рассматривались и защищались как действительные собственники (собственность провинциальная). Точно так же там существовали и свои сервитутные отношения, которые должны были охраняться провинциальным правом.
2. Но, быть может, самым важным из преторских нововведений в области прав на чужие вещи является создание закладного права[682].
[667] Exceptio rei venditae et traditae – возражение ответчика с указанием на то, что вещь была продана и передана (разновидность ссылки на злоумышленный обман продавца). (Прим. ред.)
[668] A non domino – «от несобственника». (Пер. ред).
[669] См. краткое перечисление мнений: Girard P. Textes. p. 137. N. 12.
[670] Girard P. Textes. P. 137. Si quis id, quod traditum erit ex justa causa et nondum usucaptum, petit, indicium dabo – «если кто-либо требует то, что было неформально передано на законном основании, но еще не приобретено в собственность по давности владения, я дам ему возможность подать иск». (Пер. ред.)
[671] Гай, Институции, IV, 36. «Да будет назначен судья. Если раб, которого Авл Агерий купил и который ему был передан [продавцом], должен был бы принадлежать ему по праву Квиритов, если бы он провладел им в течение года (то есть: «если этот раб по твоему решению не возвратится к Авлу Агерию, то сколько эта вещь стоит, на такую денежную сумму ты, судья, Нумерия Нигидия осуди в пользу Авла Агерия, если не окажется [этих обстоятельств], оправдай»).
[672] Бонитарная – от in bonis (от слова «bonus» – «хороший, добрый», ср. русск. «мое добро» в смысле «мое имущество»). (Прим. ред.)
[673] Nemo ad alium plus juris transferre potest, quam ipse habet – «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам». (Пер. ред.)
[674] Exceptio justi dominii – ссылку на наличие законного права собственности (Прим. ред.)
[675] In pari causa melior est conditio possidentis – «в равных условиях положение владельца лучше». (Пер. ред.)
[676] Malae fidei possessores – «недобросовестных владельцев». (Пер. ред.)
[677] Quasi-traditio – псевдотрадиция. (Прим. ред.)
[678] Superficies solo cedit – «возведенное на участке следует за участком». (Пер. ред.)
[679] См.: Mitteis L. Zur Geschichte der Erbpacht im Altertum. 1901.
[680] In annos centenos pluresve – «на 100 лет и более». (Пер. ред.)
[681] In perpetuum – «навечно». (Пер. ред.)
[682] Cotidie enim precario rogantur creditores ab his, qui pignori dederunt – «ведь каждодневно упрашиваются кредиторы отдать вещи до востребования теми, кто [их] отдал в ручной залог». (Пер. ред.)
Суперсуперфиций
Заметка в телеграфном стиле о ст. 271 ГК, родившаяся как obiter dictum.
Есть ли в современном российском праве суперфиций? Есть. Я бы даже сказал, что у нас есть «суперсуперфиций». Это право, предусмотренное ст. 271 ГК, согласно которой собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право пользования этим земельным участком. Переход права собственности на участок не влечет прекращения права собственника недвижимости пользоваться этим участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости.
Это право не прекращается в случае прекращения договорного основания предоставления участка (обычно это аренда): прекращение договора аренды земельного участка не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10). Более того, если к моменту окончания договора аренды недвижимость уже создана, но право на нее еще не зарегистрировано, право пользования участком все равно сохраняется по правилам ст. 271: отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект, истек, противоречит закону (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Самый показательный пример, конечно, это Определение СКЭС ВС от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773: арендатором в соответствии с договором аренды возведен объект незавершенного строительства, который является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на нее. Согласно принципу единства судьбы все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 271 ГК собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться соответствующей частью земельного участка. Таким образом, если на земельном участке находится правомерно возведенный объект недвижимости, ст. 622 ГК не может служить основанием для возложения обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка и даже независимо от регистрации права собственности на этот объект. Иными словами, это не аренда. Причем это изначально не совсем аренда, поскольку собственник земельного участка, заключая соответствующий договор, знает о последующем «включении» ст. 271 ГК.
При разрушении строения право по ст. 271 ГК на земельный участок сохраняется при условии начала восстановления строения в течение трех лет (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07). Поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие отношения по вопросу о праве пользования частью земельного участка в период восстановления поврежденного здания, следует применить аналогию закона – ст. 39 ЗК. Суд указал, что истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.
Приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 35-КГ17-4).
Итак, ст. 271 предоставляет собственнику строения самостоятельное право пользования участком, независимое от права собственника этого участка и независимое от каких-либо отношений между ними. Отсюда должно следовать, что даже в случае принудительного прекращения права собственности на участок (конфискация, например) судьба права пользования должна определяться отдельно. Право пользования должно пережить и трансформации самого участка.
Таким образом, перед нами, по-моему, очень мощная разновидность суперфиция. Как минимум (здесь должен быть смайлик, но ведь это текст на серьезном ресурсе).
55. Эмфитевзис и суперфиций
55. Эмфитевзис и суперфиций
Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей. Оба эти права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и суперфиций и эмфитевсис являлись правами пользования чужой вещью. Однако отличительным критерием суперфиция и эмфитевзиса от сервитутов служила широта содержания и долгосрочность их действия.
Эмфитевзис (emphyteusis) (от слова «насаждать») — долгосрочная наследственная аренда земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землей для ее обработки. Этот институт развился в период империи как форма использования пустующих земель. От предиального сервитута эмфитевзис отличался широтой содержания, от личного — наследственным характером.
Эмфитевта обязан платить оброк (vectigal, canon) без сбавки при случайном ухудшении объекта или недороде и подати, содержать участок в надлежащем состоянии. Он имел право на владельческую защиту и петиторные иски (actio vectigalis), приобретать плоды с момента их отделения (separatio), отчуждать и закладывать вещь с доведением этого до сведения собственника, который имел право преимущественной покупки или получения 2 % от продажной цены или от стоимости эмфитевзиса.
Эмфитевзис устанавливался путем договора аренды на 100 и более лет (аренда на срок до 99 лет не создавала на дальнейшее ограничений правам номинального собственника) легата и давности. Прекращался при несоблюдении обязанностей эмфитевтой (нанесение большого ущерба, неуплата 3 года оброка или налогов), причем последующее исполнение не могло предотвратить выселения, при отказе и при погасительной давности. Собственник имел actio emphyteuticaria (иск в защиту собственника земли).
Суперфиций (superficies) — наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землей для возведения на ней строения, право бессрочного пользования земельным участком, на котором была произведена застройка, либо по договору с собственником, либо если собственник не оспорил в свое время неправомерности застройки его участка. По существу это был городской вариант эмфитевзиса, поскольку обязанность использования участка под сельскохозяйственную обработку предполагалась только для сельской местности.
Суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли solarium (плату за землю) с ответственностью за предшественников и подати. Он имел право закладывать вещь и обременять ее сервитутами, не нарушая интересов собственника земли, а отчуждать — с согласия собственника. При прекращении суперфиция сохранялось право собственности на строительные материалы, строение же поступало в пользу собственника земли. Суперфиций охранялся владельческими интердиктами и петиторными исками (utiles rei vindicatio). Если суперфиций принадлежал нескольким лицам, они были уполномочены на иск, аналогичный иску о разделе общей собственности.
Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для передачи суперфиция требовалась традиция.
Суперфиций прекращался путем истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные строения не прекращали суперфиция.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Продолжение на ЛитРес
Читайте также
17. Понятие и виды вещных прав. Эмфитевзис и суперфиций
17. Понятие и виды вещных прав. Эмфитевзис и суперфиций Вещным называется такое право, которое предоставляет его носителю возможность непосредственного воздействия на вещь, иными словами, предметом (объектом) такого права является вещь. Вещное право является абсолютным
34. Имущественные права на чужие вещи: понятие и виды. Эмфитевзис и суперфиций
34. Имущественные права на чужие вещи: понятие и виды. Эмфитевзис и суперфиций Имущественные права на чужие вещи — вещные права не собственника, а других лиц, которые не могли иметь (как собственник) всех правомочий по отношению к вещи, с которой собственник согласно
63. Эмфитевзис и суперфиций
63. Эмфитевзис и суперфиций Близки к сервитутам вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: эмфитевзис (emphyteusis) – сельскохозяйственные земли для обработки и суперфиций (superficies) – городские земли для застройки. Эти права
Суперсуперфиций
Заметка в телеграфном стиле о ст. 271 ГК, родившаяся как obiter dictum.
Есть ли в современном российском праве суперфиций? Есть. Я бы даже сказал, что у нас есть «суперсуперфиций». Это право, предусмотренное ст. 271 ГК, согласно которой собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право пользования этим земельным участком. Переход права собственности на участок не влечет прекращения права собственника недвижимости пользоваться этим участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости.
Это право не прекращается в случае прекращения договорного основания предоставления участка (обычно это аренда): прекращение договора аренды земельного участка не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10). Более того, если к моменту окончания договора аренды недвижимость уже создана, но право на нее еще не зарегистрировано, право пользования участком все равно сохраняется по правилам ст. 271: отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект, истек, противоречит закону (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Самый показательный пример, конечно, это Определение СКЭС ВС от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773: арендатором в соответствии с договором аренды возведен объект незавершенного строительства, который является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на нее. Согласно принципу единства судьбы все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 271 ГК собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться соответствующей частью земельного участка. Таким образом, если на земельном участке находится правомерно возведенный объект недвижимости, ст. 622 ГК не может служить основанием для возложения обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка и даже независимо от регистрации права собственности на этот объект. Иными словами, это не аренда. Причем это изначально не совсем аренда, поскольку собственник земельного участка, заключая соответствующий договор, знает о последующем «включении» ст. 271 ГК.
При разрушении строения право по ст. 271 ГК на земельный участок сохраняется при условии начала восстановления строения в течение трех лет (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07). Поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие отношения по вопросу о праве пользования частью земельного участка в период восстановления поврежденного здания, следует применить аналогию закона – ст. 39 ЗК. Суд указал, что истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.
Приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.07.2017 N 35-КГ17-4).
Итак, ст. 271 предоставляет собственнику строения самостоятельное право пользования участком, независимое от права собственника этого участка и независимое от каких-либо отношений между ними. Отсюда должно следовать, что даже в случае принудительного прекращения права собственности на участок (конфискация, например) судьба права пользования должна определяться отдельно. Право пользования должно пережить и трансформации самого участка.
Таким образом, перед нами, по-моему, очень мощная разновидность суперфиция. Как минимум (здесь должен быть смайлик, но ведь это текст на серьезном ресурсе).