Шесть случаев заключения договора управления МКД
Чаще всего УО заключает договор управления с собственниками помещений в доме согласно их решению на общем собрании. Но это лишь один из случаев, когда компания получает дом в свою лицензию. Рассказываем о шести разных обстоятельствах заключения договора управления домом, сроках действия договора и порядке выбора компании.
В ЖК РФ прописана процедура заключения договора управления по решению ОСС и другие случаи
Согласно ч. ч. 1, 7 ст. 162 ЖК РФ, организация для управления МКД заключает с собственниками помещений соответствующий договор и приступает к его исполнению с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. При этом предшествующие заключению договора управления (ДУ) действия различаются в зависимости от обстоятельств, при которой такой договор был подписан.
Каждый случай – отдельная процедура получения дома в управление и подписания договора управления, свой срок действия ДУ и перечень документов, которые потребует орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий. Разбираемся подробнее в каждой ситуации.
По решению общего собрания собственников
Чаще всего управляющая организация приходит работать в МКД по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Это может быть первый выбор жителей новостройки или смена компании, изменение способа управления с ТСЖ или кооператива на УО.
Согласно ч. ч. 5, 6 ст. 162 ЖК РФ, договор управления в таком случае заключается на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией на аналогичный период, если ни УО, ни собственники не выразят желания его не продлевать.
Инициатором ОСС о выборе управляющей организации и заключении с ней ДУ может выступить любой собственник, действующая УО, муниципалитет в соответствии с ч. 6 ст. 161 ЖК РФ. Решение по этим вопросам принимается простым большинством: 50%+1 голов от всех голосов собственников, присутствовавших на собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в МКД.
По итогам открытого конкурса
Во всех этих случаях, согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору УО для многоквартирного дома. Делает он это в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Победителем открытого конкурса становится УО, которая предлагает выполнить указанный муниципалитетом перечень работ и услуг за наименьший размер платы.
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет жителей дома о его результатах и об условиях ДУ. Собственники помещений в МКД обязаны заключить такой договор в соответствии со ст. 445 ГК РФ (ч. ч. 5, 13 ст. 161 ЖК РФ).
Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, договор считается заключённым автоматически. Срок действия такого ДУ составляет от одного до трёх лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Муниципалитет назначил УО на дом как временную
Случаи, когда УО получает дом в управление как временная, назначенная муниципалитетом, описаны в ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Орган местного самоуправления может самостоятельно определить управляющую организацию, если собственники не выбрали способ управления или не реализовали его, а открытый конкурс признан несостоявшимся.
Порядок выбора временной УО для дома описан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Временная компания выбирается из перечня, в который попадают все УО, подавшие соответствующую заявку и, или с 1 января 2019 года участвовавшие в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п. п. 52, 53 ПП РФ № 75).
Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или заявки на участие в конкурсе. Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, из перечня муниципалитет выбирает ту компания, которая «временно» управляет наименьшим количеством домов. Если одной УО ранее отдали три дома во временное управление, а другой – четыре, то орган местного самоуправления назначит на дом первую из этих компаний.
Когда орган местного самоуправления выбрал УО для дома, то у него есть пять рабочих дней на то, чтобы письменно уведомить собственников помещений о своём решении и условиях договора управления. ДУ между временной компанией и владельцами помещений заключается автоматически со дня её назначения.
Выбранная органом местного самоуправления УО работает в доме до момента, когда собственники проведут ОСС и определятся со способом управления, заключат договор управления с выбранной ими компанией или же состоится открытый конкурс муниципалитета. При этом этот срок не может превышать один год.
По решению правления ТСЖ или кооператива
Другие случаи заключения договоров управления можно назвать частными: они возможны только при определённых обстоятельствах. Например, в доме, где собственники создали ТСЖ или кооператив. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, товарищество собственников жилья или кооператив могут сами оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества или привлечь стороннюю компанию по договору. При заключении договора управления ТСЖ и ЖК контролируют выполнение управляющей организацией обязательств по нему.
Решение о заключении ДУ принимает правление товарищества собственников простым большинством голосов (ч. 6 ст. 147.6, ч. 4 ст. 148 ЖК РФ). Оно оформляется протоколом заседания правления, документ подписывает председатель правления и секретарь заседания.
Договор управления в таком случае заключается между выбранной организацией и ТСЖ, кооперативом. По аналогии с договором, заключённым по решению ОСС, срок действия ДУ составляет от одного до пяти лет, если иное не предусмотрено Уставом товарищества или кооператива.
Договор управления с единственным собственником всех помещений в доме
Ещё один специальный случай заключения договора управления – на основании решения единственного собственника всех помещений в МКД. Здесь важно не путать с ситуацией, когда собственник всех помещений – РФ или муниципалитет. Согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, договор управления таким МКД заключается на основании открытого конкурса в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Совершенно другой случай, когда все помещения в доме принадлежат частной компании, например, предприятию в подведомственном общежитии. Тогда именно собственник заключает договор управления с выбранной им УО на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией.
Договор управления с застройщиком
Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией.
В данном случае управляющая организация будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Она должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию.
Срок действия такого ДУ – не более трёх месяцев. За этот период собственники успеют провести ОСС и выбрать УО, или муниципалитет объявит и проведёт открытый конкурс.
Используйте все варианты получения домов в управление для роста компании
Управляющим организациям, которые стремятся расширять и развивать бизнес за счёт получения новых домов в управление, следует использовать все случаи заключения договоров управления.
Для УО и жителей дома оптимальным способом заключения договора управления остаётся выбор компании на ОСС. Управляющая организация приходит в дом без стороннего вмешательства и навязывания, а жители дома понимают, что сами выбрали компанию для своего дома.
Также УО может активно участвовать в открытых конкурсах муниципалитета, тем самым у неё появится шанс стать «временной» УО, назначенной на дом. Это может быть возможностью убедить собственников помещений в доме выбрать компанию на ОСС для дальнейшего управления.
По договору с застройщиком чаще всего работает «своя» УО, но и она, стремясь расширяться, может выйти за рамки новостроек и заключать договоры управления и по другим условиям. Можно рассмотреть варианты переговоров с ТСЖ, предложив правлению профессиональное управление домом.
Проанализируйте свои возможности и рынок управления МКД в вашем городе и регионе и выберите оптимальный путь для развития компании.
Управляющая организация отказывается заключать договор управления
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 августа 2020 г. № 25273-ОГ/04 Об обязанностях временной управляющей организации
Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение от 06.08.2020 N 148997 (вх. Минстроя России от 06.08.2020 N 27885-ОГ) и сообщает следующее.
— до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом;
— до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, но не более одного года;
— на основании решения уполномоченного орган об определении управляющей организации.
Соответственно, обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме у временной управляющей организации отсутствует.
В соответствии с пунктом 3 Правил N 1616 предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, определенной решением об определении управляющей организации, осуществляется ресурсоснабжающими организациями в соответствии с подпунктом «б» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).
В указанном случае сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги, предоставляются ресурсоснабжающим организациям органом местного самоуправления.
Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
| Начальник отдела управления жилищным фондом и ОГЖН |
Л.Р. Егорова |
Обзор документа
Временная управляющая компания не обязана заключать договор управления многоквартирным домом с собственниками помещений в нем.
Коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, назначенной решением о ее определении, оказывают ресурсоснабжающие организации. Сведения для начисления платы предоставляет орган местного самоуправления.
Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка
В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.
Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.
Как выбирают УК
Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома. «При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».
Претензии и обязанности
Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко. По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.
Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги. Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора. Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан. Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.
Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются. «Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет. Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год. При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.
Обратитесь к руководству УК
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Пожалуйтесь в Роспотребнадзор
В Роспотребнадзор стоит жаловаться, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.
Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?
На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.
Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.
Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.
Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.
Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?
Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.
Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.
В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.
В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.
Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.
Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.
Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке
По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.
Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.
Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.
Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.
Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А632036/2008С316. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.
Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.
В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.
Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.