Как риэлтору заключить эксклюзивный договор на продажу недвижимости
Бизнес-тренер агентов по недвижимости Александр Санкин утверждает, что собственник, заключивший эксклюзивный договор с агентом, продает объект на 10% дороже, чем работая с несколькими агентами без «эксклюзива». Однако большинство риэлторов не знают, как правильно составить такой договор, и не могут убедить собственника его подписать. Пора преодолеть это препятствие!
Что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден обеим сторонам
Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – это договор, составленный между агентством и собственником жилья, который обязывает собственника не обращаться в другое агентство. Он дает эксклюзивное право на продажу объекта конкретной риэлторской фирме и агенту. Он заключается на этапе первой встречи с клиентом, но при этом не является обязательным.
Для риэлтора работа по эксклюзивному договору — это гарантия, что он получит комиссию. Собственнику она выгодна тем, что специалист будет активно рекламировать его недвижимость, так как сам заинтересован в быстрой и дорогой продаже.
Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– По нашей статистике, каждый 10-й клиент заключает с нами эксклюзив, и мы его отрабатываем всеми силами и ресурсами. Если клиент не хочет заключать договор, но просит продать его объект, то мы не вкладываем в это дело много ресурсов и предлагаем этот объект только имеющимся в нашей базе покупателям, которые отказываются от предложенных ранее эксклюзивных объектов.
По словам наших экспертов, чаще всего собственник не заключает эксклюзивный договор на продажу квартиры и при этом обращается сразу в несколько агентств. Получается, что его объектом занимается одновременно несколько риэлторов. Для самих риэлторов это означает, что можно особо не стараться. Ведь в любой момент другой агент найдет покупателя и получит комиссию. Тогда время и силы будут потрачены впустую.
Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Работу без эксклюзивного договора можно сравнить с заказом пиццы. Мы часто приводим этот пример своим клиентам, которые сомневаются. Допустим, ты заказал пиццу в 10 местах и сказал, что заплатишь только тому, кто принесет ее первым. Как думаете, вам кто-нибудь ее принесет? Нет. Так и с квартирами. Зачем агенту участвовать в гонке, если он не уверен, что получит вознаграждение?
Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором
При первой встрече с клиентом не рекомендуется настаивать, чтобы он выбрал именно вас, а наоборот нужно ему свободу выбора. При этом стоит рассказать собственнику о преимуществах работы с профессионалом.
Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Скажите примерно следующее: «Не обязательно подписывать договор именно со мной. Может быть, вы знаете агента, у которого маркетинговый план лучше, или того, кто лучше меня знает местный рынок. Главное — найдите специалиста, чтобы не рисковать». Научите собственника выбирать агента, и он это оценит. Но пока он не попросил вас стать его агентом, не говорите «я» или «мы». Говорите о хороших риэлторах вообще. Тогда владелец недвижимости в какой-то момент попросит вас стать его агентом.
Собственники считают, что если их объектами будут заниматься сразу несколько человек, то продажа состоится быстрее, поэтому отказываются от договора. Но, как мы писали выше, на практике все получается наоборот. Чтобы убеждать собственников заключать эксклюзивные договоры, бизнес-тренер Александр Санкин рекомендует риэлторам озвучивать им все риски такого подхода.
Нет ответственного
Если объектом занимаются 5-7 агентов, то никто из них не берет на себя ответственность за его продажу в конкретный срок. Объектом будут заниматься как бы между делом, и продажа может затянуться надолго.
Нет маркетингового плана
А он необходим, если хочется продать объект по максимальной цене. Маркетинговый план – это список инструментов, которые используются для поиска покупателя. В него входит:
Нет обратной связи от потенциальных покупателей
Если эксклюзив заключен, то риэлтор оповещает собственника о каждом возражении. Но если его нет, то риэлтору не выгодно тратить время на общение с ним, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому единственно возможная обратная связь от него в этом случае будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают».
Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Почему бы собственнику самому не собирать обратную связь от потенциальных покупателей? Представьте, что он звонит каждому и спрашивает, почему они не стали ее покупать. Людям будет казаться, что он в отчаянном положении и точно не купят по высокой цене. Он будет выглядеть жалким в их глазах. А агент при сборе обратной связи в этом случае наоборот покажет свой профессионализм: ему могут в деталях рассказать, что не понравилось на объекте.
Нет защиты при переговорах
Если объект будут одновременно вести несколько агентов, то все они начнут отстаивать интересы своих клиентов-покупателей и просить, например, скинуть цену. Предупредите об эьлм собственника и заодно напомните, что он еще и комиссию кому-то из этих агентов заплатит. А если будет заключен эксклюзивный договор, то агент встанет на позицию собственника и будет защищать его интересы во всех переговорах.
Объект будут рекламировать по разным ценам
Объект будет рекламироваться на одних и тех же площадках по разным ценам, потому что некоторые агенты прибавят свою комиссию. Кто-то пожадничает и сильно увеличит сумму, которую хочет получить собственник за свой объект. А кто-то наоборот уменьшит ее ради того, чтобы получить много звонков, а в ходе разговора сказать, что этот объект плохой, и предложить «хороший», с которым работает по эксклюзиву.
Какие пункты обязательно включать в договор
Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Вы должны указать в договоре, что если с вашей стороны не будет выполняться план или действий будет меньше, чем обговаривалось, то клиент сможет уведомить вас о желании расторгнуть договор в письменном виде, и через 2 недели он будет растогнут. То есть вы показываете собственнику, при каких обстоятельствах он может выйти из этого договора. Тогда он будет спокоен.
Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Наша работа выражается в отчетности: ежедневной и еженедельной. Мы пишем собственнику, сколько сделано звонков, показов и т.д. Если это не выполняется, то клиент вправе расторгнуть договор. Все позиции, по которым мы должны отчитываться, прописываются отдельно в дополнительных условиях.
Допусловия прописываются в 4-х приложениях к эксклюзивному договору:
Ниже мы предлагаем шаблон договора, в который нам предоставила гендиректор АН «Мир недвижимости» Галина Степанченко. В него можно внести любой свой пункт, а также скорректировать имеющиеся. Например, вы сами можете установить сроки продажи, размер компенсации в случае нарушения и т.д.
Как быстро составить договор по шаблону
Вы можете прямо сейчас сохранить этот шаблон в свою CRM-систему, чтобы автоматизировать заполнение договора. В современные CRM-системы встроен конструктор документов, который на основе заданного шаблона генерирует документы, подставляя в них данные о клиенте и сделке: имя, сумму платежа, реквизиты и др.
Вот как это происходит в CRM для недвижимости SalesapCRM. Для каждого клиента заводится карточка со всеми его данными. Из списка шаблонов риэлтор выбирает эксклюзивный договор, и все необходимые данные собственника автоматически подтягиваются в текст — документ готов! Во-первых, это быстро, а во-вторых, исключается риск в спешке допустить ошибку.
Так в SalesapCRM создается эксклюзивный договор прямо в карточке клиента
Мы рассказали об эксклюзивном договоре с покупателем объекта недвижимости и надеемся, что теперь вам будет проще убедить собственника работать только с вами. А CRM-система SalesapCRM поможет вам быстро составить нужный договор.
Автор: Елена Зайцева
Хотите эффективнее работать с недвижимостью?
Оцените статью по пятибалльной шкале
Средняя оценка 4.1 / 5. Количество оценок: 19
Эксклюзивный дилерский договор
Эксклюзивный дилерский договор
Дилер является посредником в движении товара от производителя к конечному покупателю: компании-производителю выгодно, когда часть сбыта осуществляет третье лицо, которое делает это профессионально.
Для дилеров устанавливаются специальные условия: территория продаж, их объем и возможные преференции в зависимости от разных факторов. Как правило, на товар у компании-производителя имеются интеллектуальные права, и при его перемещении через границу необходимо соблюдать некоторые требования, установленные в законодательстве.
Дилеру, несомненно, необходимо разбираться не только в технике продаж, но и в тонкостях таможенного оформления грузов.
Фабула дела
Дилер заключил договор поставки товара с компанией из Китая. Срок дилерского договора истек, и дилер полагал, что от компании-производителя товара ему необходимо получить разрешение на экспорт.
Компания-производитель в ответ на запрос дилера отказала в выдаче разрешения, ссылаясь на окончание срока действия дилерского договора и утрату дилером права распоряжаться товаром. Между тем, условия договора содержали право дилера на реализацию товара на территории, определенной эксклюзивным дилерским договором по истечению его срока при условии, что товар был приобретен дилером в рамках дилерского договора.
Суд отказал в иске об обязании выдать разрешение на экспорт, указав, что обязанность подтверждения законности пересечения товара через государственную границу России лежит не на дилере, а на таможенных органах.
Судебный акт: Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 января 2018 г. по делу А45-18806/2017.
Выводы суда
1. Суд констатировал факт отсутствия доказательств наличия препятствий в ведении предпринимательской деятельности в связи с отказом компании-производителя выдать разрешение на экспорт дилеру, а также убытков по неисполненному дилером договору с компанией из Китая и наличия материальной заинтересованности дилера.
2. Суд не усмотрел в иске дилера ссылки на законы и иные нормативно-правовые акты, содержащие обязанность компании-производителя выдать требуемое дилером разрешение.
3. Суд при вынесении решения исходил из того, что каждая из сторон процесса обязана представить суду доказательства своих требований и их правовое обоснование. Равно как и предоставить обоснование, каким образом будут восстановлены нарушенные права в случае удовлетворения иска.
4. Судом проанализировано доказательство – эксклюзивный дилерский договор, который не содержит запрет реализации товара, приобретенного дилером по истечению срока дилерского договора.
5. Суд счел необходимым указать в решении, кто именно осуществляет контроль за соблюдением интеллектуальных прав в отношении товара в сложившейся ситуации.
Комментарии
1. Перед отправкой запроса компании-производителю, дилеру необходимо было ознакомиться как с условиями дилерского договора, так и с правилами таможенного регулирования перемещения товара.
2. Ведением переписки и последующим судебным процессом дилер совершал одностороннюю отсрочку исполнения своих обязательств по договору с компанией из Китая. Не исключено, что в возникновении убытков, понесенные дилером в связи с фактом нарушения сроков поставки, виноват сам дилер.
3. Компания-производитель, отказав дилеру в ответ на его запрос о предоставлении разрешения, неправильно посчитала, что право дилера реализовывать товар после прекращения договора, исчерпывается. Обратное было установлено непосредственно договором.
4. В случае, если стороны более внимательно отнеслись бы к условиям дилерского договора, данного судебного спора можно было бы избежать.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.
Особенности дистрибьюторских соглашений по праву Сингапура
1. ДИСТРИБЬЮТОРСКИЕ СОГЛАШЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ СИНГАПУРА
В Сингапуре отсутствует специальное регулирование дистрибьюторских соглашений. К таким договорам применяются базовые принципы договорного права. Правовая система Сингапура основана на английском праве, и ситуации, при которых суды Сингапура при рассмотрении дела ориентируются на английские судебные решения, в том числе по дистрибьюторским договорам, – распространенное явление.
Дистрибьюторский договор – это соглашение, по которому дистрибьютор приобретает товары от производителя или поставщика и перепродает их от своего имени. Дистрибьюторские соглашения могут различаться в зависимости от условий, на которых дистрибьютору предоставляется право осуществлять перепродажу товара на определенной территории:
Дистрибьюторские соглашения отличаются от договора купли-продажи, поскольку они включают в себя дополнительные права и обязанности дистрибьютора и производителя: положения о продвижении дистрибьютором товаров производителя, проведении рекламных кампаний и исследований рынка, обязательства о неконкуренции и др. Также дистрибьюторские соглашения отличаются от агентского соглашения, при котором ситуации перепродажи не происходит: агент продает товары от имени принципала, в то время как дистрибьютор действует от собственного имени.
Дистрибьюторское соглашение может быть ошибочно названо агентским договором, и наоборот. В данном случае суды будут выяснять истинную природу соглашения, не принимая во внимание то, как оно было поименовано. Если соглашение названо дистрибьюторским, но фактически оно является агентским, суды будут рассматривать его именно в качестве агентского договора.
2. ПЕРЕГОВОРЫ О ЗАКЛЮЧЕНИИ ДИСТРИБЬЮТОРСКОГО СОГЛАШЕНИЯ
В ходе переговорного процесса до заключения дистрибьюторского соглашения стороны нередко обмениваются устными мнениями относительно коммерческих условий и порядка исполнения будущего соглашения. Следует тщательно фиксировать все обещания сторон, поскольку они могут быть восприняты как заверения об обстоятельствах (representations). Нарушение заверений об обстоятельствах, даже если они не были зафиксированы в дистрибьюторском соглашении письменно, может привести к расторжению договора и взысканию убытков с нарушившей стороны.
В деле Honey Secret Pte Ltd v Atlas Finefood Pte Ltd & others [2016] SGHC 164 Верховный суд Сингапура установил, что перед заключением дистрибьюторского договора поставщик дал дистрибьютору ложные заверения относительно (1) наличия и размера клиентской базы в Сингапуре; (2) условий исполнения соглашения: поставщик обещал, что 60% объема в каждом заказе дистрибьютора будут уже предпроданы его клиентам и (3) стоимости: поставщик утверждал, что дистрибьютор сможет продать товары с как минимум 20% надбавкой.
Данные заверения были даны устно, в ходе переговоров по заключению эксклюзивного дистрибьюторского соглашения. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что клиентская база поставщика гораздо меньше и что предпродажу заказов в данных объемах обеспечить невозможно. Кроме этого, поставщик не передал дистрибьютору список клиентов, а также не поставил часть уже оплаченных заказов. Суд поддержал дистрибьютора, признав его односторонний отказ от договора действительным, и взыскал с поставщика убытки.
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДИСТРИБЬЮТОРСКОГО СОГЛАШЕНИЯ
В Сингапуре, как и в большинстве юрисдикций, для того чтобы условия дистрибьюторского соглашения имели юридическую силу, договор должен быть согласован, заключен и действовать на момент конкретных поставок. В противном случае заказ партии товара будет признан отдельным договором разовой купли-продажи товара, не относящимся к дистрибьюторскому соглашению.
Отсутствие на договоре подписи само по себе не является определяющим фактором наличия договора[1], и суд должен принять во внимание всю последовательность переговоров, чтобы определить, достигли ли стороны соглашения. В деле William Jacks & Co (Singapore) Pte Ltd v Nelson Honey & Marketing (NZ) Ltd [2015] SGHCR 21 Верховный суд Сингапура рассматривал вопрос, является ли соглашение заключенным в связи с наличием проекта эксклюзивного дистрибьюторского договора, по поводу которого стороны вели переговоры. Суд пришел к выводу об отсутствии соглашения между сторонами. Было установлено, что для заключения договора одной из сторон требовалось одобрение вышестоящего офиса, которое на момент завершения переговоров получено не было.
В том же деле суд указал, что действия, направленные на исполнение договора, также не подтверждают факт его заключения. Заказ, который дистрибьютор требовал признать относящимся к дистрибьюторскому соглашению, не соответствовал его условиям в части территории поставки, товарных знаков, базиса поставки Инкотермс® и др.
Если срок действия эксклюзивного дистрибьюторского соглашения истек, поставщик вправе назначить другого дистрибьютора, даже если он какое-то время продолжал поставлять товары прежнему дистрибьютору. В деле Citrus World Inc v Neotrade Marketing Pte Ltd [2000] SGHC 283 дистрибьютор полагал, что такое поведение поставщика свидетельствовало о продлении договора. Дистрибьютор заявил о неправомерном расторжении поставщиком эксклюзивного дистрибьюторского соглашения и объявил о зачете требований поставщика об уплате покупной цены. Суд, однако, указал, что вне зависимости от мотивации дистрибьютора и его инвестиций в продвижение продукции, поставщик был вправе назначить другого дистрибьютора, поскольку срок действия дистрибьюторского договора прекратился.
4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО О НЕКОНКУРЕНЦИИ И ПОСЛЕДСТВИЯ ЕГО НАРУШЕНИЯ
Одним из характерных обязательств по дистрибьюторскому соглашению является обязательство о неконкуренции (“Non—Competition Clause”). Особенно часто оно встречается в дистрибьюторских соглашениях с условием об эксклюзивности и в исключительных дистрибьюторских соглашениях. Данное обязательство предусматривает запрет дистрибьютору в течение срока действия соглашения (а иногда и некоторое время после его расторжения) закупать и продавать на определенной территории товары конкурентов поставщика.
Обязательство о неконкуренции направлено на защиту интересов поставщика. Эти меры принимаются для того, чтобы избежать конкуренции, препятствующей распространению продукции поставщика на рынке дистрибьютора. Однако некорректная формулировка оговорки о неконкуренции может привести к признанию данного положения недействительным по праву Сингапура. Обязательство о неконкуренции должно быть направлено на защиту законных интересов поставщика (например, клиентуры), быть разумно необходимым и достаточным, а также не должно противоречить публичному интересу.
В отдельных случаях оговорка о неконкуренции, хотя и прямо не прописанная в договоре, может быть признана подразумеваемым условием, вытекающим из обстановки и обстоятельств дела.[2]
За нарушение обязательства о неконкуренции с дистрибьютора могут быть взысканы убытки. В деле Slide & Hide System (S) Pte Ltd v Chua Seng Guan [2009] SGHC 191, рассмотренном Верховным судом Сингапура, договор содержал оговорку о неконкуренции, которая применялась как в течение срока действия договора, так и в течение двух лет после его расторжения. Дистрибьютор нарушил обязательство о неконкуренции, в результате поставщик взыскал с него убытки в суде.
5. РАСТОРЖЕНИЕ ДИСТРИБЬЮТОРСКОГО СОГЛАШЕНИЯ
Дистрибьюторское соглашение может содержать перечень оснований, при наличии которых договор расторгается или прекращает действовать. Такие основания можно условно разделить на две категории:
Само по себе простое нарушение договора не дает не нарушающей договор стороне («невиновной стороне») заявить о его расторжении. В судебной практике Сингапура[3] выработан многоступенчатый тест для определения права невиновной стороны расторгнуть договор:
Поскольку в Ситуациях 3а и 3b используются взаимоисключающие подходы, следует сначала применять Ситуацию 3а, и если выяснится, что нарушенное положение договора не является условием (condition), то Ситуацию 3b.
В деле Sports Connection Pte Ltd v Deuter Sports GmbH [2009] 3 SLR(R) 883 Верховный суд Сингапура решал вопрос о том, дает ли право на расторжение договора нарушение обязательства о неконкуренции. Дистрибьюторский договор содержал условие о том, что дистрибьютор не вправе продавать товары, конкурирующие с товарами поставщика, без предварительного письменного согласия поставщика. Поставщик сослался на нарушение этого условия дистрибьютором и объявил договор расторгнутым.
Суд применил указанный выше тест Ситуации 3а и признал, что обязательство о неконкуренции в той форме, в какой оно содержалось в дистрибьюторском договоре, не является условием (condition). Исходя из обстановки, у сторон и в особенности у поставщика отсутствовало намерение считать данное условие строгим запретом. Применив тест Ситуации 3b, суд пришел к выводу о том, что нарушение дистрибьютором этого обязательства не привело к существенному лишению поставщика выгоды, которую он намеревался получить по дистрибьюторскому соглашению. Следовательно, нарушение данного условия нельзя считать достаточно серьезным основанием для расторжения дистрибьюторского договора.
В другом деле Parfums Rochas SA and others v Davidson Singapore Pte. Ltd and another [2000] 1 SLR (R) 397 дистрибьютор сильно задерживал оплату поставленных товаров. Хотя стороны заключили мировое соглашение о выплате задолженности, поставщик хотел расторгнуть дистрибьюторское соглашение. Суд указал, что невыполнение дистрибьютором своих обязательств либо не было доказано, либо было недостаточно серьезным нарушением для того, чтобы у поставщика возникло право на расторжение договора.
[1] Lim Koon Park and another v Yap Jin Meng Bryan and another [2013] 4 SLR 150
[2] Gentali (M) Sdn Bhd v Kawasaki Sunrock Sdn Bhd (No 3) [1998] 5 MLJ 409
[3] Sports Connection Pte Ltd v Deuter Sports GmbH [2009] 3 SLR(R) 883; RDC Concrete Pte Ltd v Sato Kogyo (S) Pte Ltd [2007] 4 SLR 413; Man Financial (S) Pte Ltd v Wong Bark Chuan David [2008] 1 SLR 663 и др.
Что даёт эксклюзивный договор с агентом?
Эксклюзивный договор — единственный способ заставить агента сделать максимум и защищать ваши интересы. Если агент этого не делает, расторгайте с ним договор.
Что такое эксклюзивный договор?
Эксклюзивный договор — это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом.
Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента — заказчика, так и со стороны агентства — исполнителя. Клиент всецело доверяет агенту, а специалист, в свою очередь, должен организовать процесс и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. комиссионное вознаграждение за конечный результат.
У качественного продукта есть цена
Это не про деньги. В случае с эксклюзивным договором у клиента появляются не только права, но и обязанности перед экспертом. А это значит:
Что делает эксперт?
Если вы продаете недвижимость, то задача эксперта — не поиск покупателя по заявленной вами с потолка цифре.
Задача эксперта найти два ответа:
Для решения этих задач агент должен из объекта, который нравится только вам, сделать объект, который нравится покупателям.
Для подкрепления доказательства максимальной цены за ваш объект агент должен собрать максимальное количество предложений о покупке в письменном виде.
Когда кто-то пишет, что агенты бесполезны, скорее всего, у них был печальный опыт работы с непрофессионалом.
Автор текста: Сергей Смирнов
Специалист по недвижимости, старший партнер Realtutor