Нюансы оформления договора переуступки прав аренды на земельный участок
Получение возможности временного пользования земельными участками осуществляется на основании гражданско-правового договора.
Учитывая долгосрочный характер соглашения, в ходе эксплуатации у арендатора могут возникнуть обстоятельства, когда необходимость владения отпадает.
В этом случае правообладатель может выбрать один из нескольких вариантов действий. Допускается отказ от эксплуатации, оформление субаренды или переуступка права. В случае с передачей владения третьим лицам основной пользователь продолжает оставаться в выгодном положении.
Действия перед сделкой об уступке прав и обязанностей на землю и замене арендатора
Заключение договора остается одним из легальных способов перехода прав новому арендатору. При этом стороны сделки основываются на условиях первоначального договора, — срока пользования, целевого назначения и графика ежемесячных платежей.
Сохраняются и ограничения на участок. Одним из нюансов правильного оформления перехода прав является уведомление собственника об изменении эксплуататора. Действия пользователя регламентируются пунктом 5 статьи 22 Земельного Кодекса.
В тексте Закона прямо указывается на возможность передачи надела новому пользователю без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением. Новый договор при этом не заключается, условия сохраняются, но составляется соглашение переуступки.
Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)
Уведомление, например, администрации района, составляется в произвольной форме.
В нем следует сослаться на:
Таким образом арендатор уведомляет своего арендодателя о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному контракту пользования земельного участка.
Для того чтобы избежать возможных недоразумений, направлять такой документ следует по почте заказным письмом или передать лично в руки под роспись.
Согласно действующим правилам, получатель отправления обязан рассмотреть обращение, вынести свое решение и дать ответ. Фактически обратная связь от собственника будет согласием на переуступку ранее назначенных прав. После этого первичный арендатор получит подтверждение на совершение сделки.
Согласие на уступку аренды (меньше 5 лет)
На практике часто бывает так, что органами Росреестра выдается отказ в оформлении сделок переуступки. Такие действия ведомства неправомерны.
Чтобы избежать таких неприятностей, следует получить от собственника соответствующее решение в виде согласия на передачу прав и обязанностей третьим лицам. Отправка такого документа осуществляется администрациями согласно запросам (уведомлениям) от арендаторов, с которыми ранее заключался договор.
Согласие владельца носит формальный характер, дополнительно подтверждает волеизъявление правообладателя. Такая практика основывается на судебных решениях, ежедневно принимаемых на территории Российской Федерации.
Опять же ссылаясь на нормы статьи 5 Земельного Кодекса, условия первичного договора, правомерность факта передачи надела третьим лицам дополнительно подтверждается согласием.
Заявление составляется в произвольной форме, поскольку его нет в сборнике Законов. В тексте указываются подробные данные адресата и получателя, делается ссылка на реквизиты договора, суть дела в содержании.
Тонкости договора
Оформление контракта между участниками гражданско-правовых отношений происходит после предварительного согласования существенных условий. Для того чтобы избежать ошибок, которые могут повлечь финансовые риски, используют практику совершения сделок.
Составление договора (что входит, что в нем указывается)
В договоре переуступки, заключаемом между актуальным и потенциальным пользователями, должны быть отражены следующие моменты:
Соглашение переуступки следует заверить нотариально. Это исключит риски, связанные с возможной недееспособностью одной из сторон, действительностью владения участком, заведомых нарушениях при составлении соглашения. После этого можно формировать пакет для проведения государственной регистрации.
Требования к тексту договора, права и обязанности сторон
При составлении проекта можно воспользоваться наработанной практикой договоров. При подписании последней редакции нужно учесть следующие моменты:
Процедура регистрации сделки
Список документов может варьироваться в зависимости от ситуации. Так, если планируется долгое взаимодействие в рамках цессии, потребуется документальное подтверждение согласия собственника.
Если владелец состоит в официальном браке, дополнительно предоставляется согласование на сделку от супруга.
Пакет документов для государственной регистрации
Для того чтобы встать в очередь на включение сделки в единый реестр, необходимо заполнить заявление от лица цедента (арендатора, взаимодействующего с собственником надела).
К заполненному бланку прикладываются:
Включение сделки в кадастр
По готовности всех необходимых документов формируется пакет для обращения в органы государственной регистрации.
Своевременность проведения этой процедуры обеспечит законность операции, а также возможность отслеживания динамики изменения правообладателей.
Игнорирование этого требования законодателя может стать обоснованием ничтожности сделки.
Допускается не отчитываться по контрактам, срок действия которых меньше одного года.
Размеры обязательных регистрационных сборов напрямую зависят от статуса участников:
Процедура передачи земли
Процесс переуступки права владения площадями представляет собой оформление передачи лицу, которое не было указано в основном договоре.
Что примечательно, законодатель допускает запуск такой процедуры в рамках полного принятия прав и обязанностей, которыми наделял арендатора полноправный владелец.
При заключении соглашения переуступки первый наниматель полностью утрачивает ответственность за ранее вверенное имущество.
При оформлении новой по сути сделки, очередной наниматель переходит во владении территориями, на которых могут находиться принадлежащие ему строения. Вместе с правами и обязанностями, в договоре будут ограничения. Нельзя выходить за срок аренды, определенный между собственником и первоначальным нанимателем.
Заключение
В числе сделок, совершаемых с земельными участками, переуступка (цессия) выглядит наиболее интересным и выгодным мероприятием.
При истощении ресурсов арендатору потребуется найти активного соискателя, который может не только покрыть накладные расходы, но и принести дополнительную пассивную прибыль. Для оформления сделки потребуется собрать стандартный пакет документов, часть заверить у нотариуса и заплатить государственную пошлину.
Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка образец
О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.
С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.
Приложение 2. Форма уведомления о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, передаче арендованного земельного участка в субаренду
Информация об изменениях:
Постановлением администрации г.Красноярска от 28 июня 2013 г. N 303 в настоящее Приложение изложено в новой редакции
ГАРАНТ:
См. данную форму в редакторе MS-Word
согласования передачи арендатором
прав и обязанностей по договору
аренды земельного участка третьему
лицу, передачи арендованного
участка в субаренду
(с изменениями от 24 декабря 2009 г., 28 июня 2013 г.)
Сведения о заявителе (физическое лицо)
Фамилия, имя, отчество
Документ, удостоверяющий личность, его номер и серия, когда и кем выдан
Контактные телефоны (при наличии)
Адрес электронной почты (при наличии)
Сведения о заявителе (юридическое лицо)
Полное наименование организации
Адрес электронной почты (при наличии)
Сведения о доверенном лице
Фамилия, имя, отчество
Документ, удостоверяющий личность, его номер и серия, когда и кем выдан
Контактные телефоны (при наличии)
Сведения о земельном участке
Номер договора аренды земельного участка
На основании п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации уведомляю о:
передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу;
передаче арендных прав на земельный участок в залог;
передаче земельного участка в субаренду;
внесении арендных прав на земельный участок в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив
Сведения о физическом лице, в пользу которого согласовывается передача
Фамилия, имя, отчество
Документ, удостоверяющий личность, его номер и серия, когда и кем выдан
Адрес электронной почты (при наличии)
Сведения о юридическом лице, в пользу которого согласовывается передача
О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Вместе с тем, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока
договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.
С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.
Приложение 2. Заявление о предоставлении согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, передачу прав аренды земельного участка в залог, передачу арендованного земельного участка в субаренду
Приложение 2
к административному регламенту по предоставлению
муниципальной услуги «Выдача согласия на передачу
прав и обязанностей по договору аренды земельного
участка третьему лицу, передачу прав аренды земельного
участка в залог, передачу арендованного
земельного участка в субаренду»
Заявление
о предоставлении согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, передачу прав аренды земельного участка в залог, передачу арендованного земельного участка в субаренду
Главе города Мегиона (либо доверенному лицу)
2.1. N записи _________________________
2.2. количество: документов _____ / листов в них ______
2.3. Ф.И.О. специалиста ________________
2.4. дата «___» _____ 20 ____ г., время ___
Прошу дать согласие на передачу прав аренды земельного участка в залог.
Номер и дата договора аренды земельного участка:
Адрес (местоположение) земельного участка:
Кадастровый номер земельного участка:
Цель использования земельного участка:
Сведения о заявителе
Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей:
Для юридических лиц:
Наименование документа, удостоверяющего личность
Серия и номер документа, удостоверяющего личность: ___________________________________
Кем и когда выдан: ________________
Сведения о представителе заявителя:
Статус представителя (доверенное лицо, руководитель организации, внешний управляющий, конкурсный управляющий и пр.):
Наименование документа, удостоверяющего личность: _____________________
Серия и номер документа, удостоверяющего личность: _____________________
Номер и дата доверенности:
Сведения о субъекте передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, о залогодержателе прав аренды земельного участка, о субарендаторе:
Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей:
Для юридических лиц:
Наименование документа, удостоверяющего личность: __________________________
Серия и номер документа, удостоверяющего личность: ____________________________________
Кем и когда выдан: ____________________________________
Согласие на обработку и передачу персональных данных:
В соответствии со статьёй Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных» подписывая настоящее заявление, я своей волей и в своём интересе даю согласие на обработку моих персональных данных, включая получение, систематизацию, накопление, обобщение, обезличивание, хранение, обновление и изменение, использование, передачу, уничтожение, с использованием, как автоматизированной информационной системы, так и бумажных носителей, а также иных документов, предоставляемых мной и другими организациями и учреждениями. Согласие дается мною на неопределенный срок и может быть отозвано мною в любое время на основании моего письменного заявления. Согласие вступает в силу со дня его подписания
Ф.И.О. заявителя (представителя) _________________________________________
Подпись заявителя (представителя) _______________________________________
Документы, прилагаемые к заявлению: (в ячейках указывается количество листов в документах, прилагаемых к заявлению)
2. Копия документа, удостоверяющего права представителя физического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя
3. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя действовать от имени юридического лица
4. Документы на субъект передачи в субаренду земельного участка или передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу:
для физических лиц и индивидуальных предпринимателей:
копия документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации, иностранного гражданина или лица без гражданства
документы, подтверждающие получение согласия на обработку его персональных данных