Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата
Уже полгода я веду переговоры по проценту индексации в договоре с такой формулировкой.
Стоимость услуг подлежит ежегодной индексации в зависимости от уровня инфляции по данным Росстата.
Так писать не стоит. Из-за вариантивности на сайте Росстата, формулировка позволяет обосновать несколько вариантов процентов.
Рекомендуемая формулировка, которая приведет к конкретным процентам звучит так:
Стоимость услуг увеличивается на уровень инфляции с января каждого календарного года. Уровень инфляции (индекс потребительских цен в Российской Федерации на товары и услуги) принимается за среднее значение полного истекшего года к полному предыдущему календарному году. Индекс потребительских цен определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.
При формировании условия об инфляции нужно обратить внимание на три параметра.
1. Категория инфляции
1. Индекс потребительских цен
2. Индекс цен приобретения
3. Индекс цен производителей
Может быть специальные категории будут отражать реальное удорожение в отрасли. Например, индекс цен производителей на строительную продукцию за 2019 год (декабрь 2019 года к декабрю 2018 года) составил 5 %, что выше индекса потребительских цен.
2. Период для расчета инфляции
1. Декабрь 2019 года к декабрю 2018 года
2. Среднее значение индексов 2019 года к среднему значение индексов 2018 года
Декабрь 2019 к декабрю 2018 года – самая распространённая методика расчета. Индекс потребительских цен по РФ декабрь 2019 к декабрю 2018 года это 3%. Тот самый процент, которые многие ресурсы позиционируют как инфляцию за 2019 год.
Но методика (декабрь к декабрю) не учитывает скачков цен в течение года. Для долгосрочного договора оказания услуг справедливее брать среднее значение 2019 года к 2018 году. Среднее значение индекса потребительских цен по РФ 2019 года к 2018 году – 4,5 %.
*Эта таблица с сайта Росстата. Ссылка:https://rosstat.gov.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/1.htm
3. Регион инфляции
Индексы отличаются по регионам, так что лучше указать РФ или конкретный регион.
Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции
Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.
Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.
Ставка арендной платы
Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:
Следовательно, возможны следующие варианты:
Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.
Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.
Как производится индексация?
В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.
Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.
Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.
А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.
При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
Вот пример условия договора об индексации:
«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».
В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.
Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.
При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.
Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).
Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.
Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.
В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.
Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?
Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.
Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.
Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!
Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:
Какая индексация в Договоре аренды является приемлемой
Как понять, какая индексация в Договоре аренды является приемлемой? Договор аренды коммерческой недвижимости в большинстве случаев предусматривает индексацию Арендной платы и сопутствующих платежей.
Понятие индексации.
Индексация – это одностороннее увеличение Арендной платы и/или сопутствующих платежей (эксплуатационного, маркетингового платежа) раз в год на %, согласованный Сторонами в Договоре аренды. Индексация служит механизмом защиты Арендодателя от инфляции. Для Арендатора она невыгодна и влечет увеличение издержек на аренду.
Приемлемой в Долгосрочном Договоре аренды коммерческой недвижимости является индексация 1 (Один) раз в год не более чем на 5 (Пять) процентов. Данная цифра является стандартом в долгосрочных контрактах. Есть ситуации, когда она снижается до 3-4 (Трех-четырех) % в год или повышается до 6 (Шести) %, но не более. Ранее некоторые крупные холдинги включали в договоры аренды индексацию 10 (Десять) %, но данный размер индексации влияет в целом на окупаемость проекта, и возможно его согласование только в случае, если Вы понимаете, что Арендная плата по объекту согласована сразу со скидкой, существенно ниже, чем в целом по рынку. Хотя даже в такой ситуации, я бы предпочла предусмотреть ступени оплаты Арендной платы, нежели 10-ти % индексацию.
1 год Арендная плата составляет – 100 000 (Сто тысяч) рублей
2 год Арендная плата составляет – 110 000 (Сто десять тысяч) рублей и т.д. При этом индексация составляет не более 5 (Пяти) % и применяется с 3-его года начала срока аренды. Таким образом, второй год аренда как бы «индексируется» на 10 (Десять) %, а с 3-его года и далее, на не более чем на 5 (Пять) % ежегодно. Но эта схема скорее исключение, чем правило.
Как правильно прописать индексацию в Договоре аренды.
Пример 1 (более выгодный для Арендатора):
«Начиная с первой годовщины Даты отсчета, Арендодатель имеет право (в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ) не чаще одного раза в год увеличить в одностороннем порядке размер Фиксированной части Базовой арендной платы, но не более, чем на __% (___________ процентов) в год, письменно уведомив об этом Арендатора за 30 (Тридцать) календарных дней до такого увеличения.»
Как «сэкономить» на индексации:
1. Дата отсчета в Примере 1 выше по тексту подразумевает момент начала коммерческой деятельности в Помещении. Например, Вы подписали «01» сентября Акт приема-передачи Помещения и начали выполнять ремонтные работы в Помещении. У вас были арендные каникулы. После окончания ремонта, например, «01» ноября вы подписали Акт о начале коммерческой деятельности и начали работу.
Дата отсчета в вашем Договоре привязана к дате подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть индексация произойдет через год после подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть «01» ноября следующего года, а не «01» сентября. Вы «экономите» таким образом 2 (Два) месяца индексации и доплаты арендной платы. Можно не вводить термин «Дата отсчета», а прописать конкретную дату следующей индексации или привязаться к Акту о начале коммерческой деятельности, если он есть.
2. Второй важный момент, мы указываем, что Арендодатель обязан уведомить Арендатора за 30 (Тридцать) дней до увеличения. То есть, если Арендодатель забудет о том, что он должен уведомить, Вы вправе отказываться от индексации до тех, пока не будете уведомлены.
Например, он не уведомил Вас «01» октября о том, что с «01» ноября планируется повышение индексации, а сразу выставил «01» ноября счет на Арендную плату с учетом индексации. Вы вправе отказаться платить с учетом индексации и попросить официального уведомления в соответствие с условиями Договора, таким образом, вы выигрываете еще 30 (Тридцать) дней на отсутствии индексации.
3. К тому же, получив от Арендодателя уведомление о грядущей индексации, вы можете успеть провести переговоры о ее отмене. Разумеется, что Арендодатель не обязан ее отменять, но если он понимает, что в противном случае существуют риски потерять Арендатора и потратить время на поиск нового, то возможно ему будет выгоднее согласовать отмену.
Данный тип индексации за определенное количество дней считается «уведомительным», то есть Арендодатель обязан заранее уведомить Арендатора о планируемой индексации.
4. В Примере 1 мы говорим об индексации только Базовой части (она может называться Фиксированной частью, Основной частью и т.п.). То есть это основная Арендная плата. Но так как Договор может предусматривать оплату отдельно Эксплуатационного платежа (до 20-30% от стоимости Арендной платы), Операционных Услуг (то же что и Эксплуатационные платежи), Маркетингового платежа и т.п., то можно и нужно побороться за отсутствие индексации по этим дополнительным платежам. Оставив только индексацию Базовой части Арендной платы.
5. В случае внесения Арендатором Обеспечительного/Страхового депозита в Объект удостоверьтесь в отсутствие следующих формулировок в Договоре: «При изменении Ставки Арендной Платы Арендатор обязан доплатить Депозит». Тогда можно избежать доплаты Обеспечительного платежа в связи с Индексацией.
Пример 2 (менее выгодный для Арендатора):
«Начиная с 13-го месяца с даты подписания Акта о начале коммерческой деятельности и далее – ежегодно, но не чаще одного раза в год, Минимальная Постоянная часть Арендной Платы, стоимость Операционных услуг за каждый последующий календарный год увеличивается на 5 (Пять) %.
Во избежание сомнений, индексация Минимальной Постоянной части Арендной Платы, стоимости Операционных услуг не считается пересмотром соответствующих платежей и не требует согласования Сторонами, внесения каких-либо изменений или дополнений в настоящий Договор аренды, или подписания Сторонами каких-либо дополнительных документов, или направления Арендодателем Арендатору каких-либо предварительных уведомлений об индексации, или какого-либо согласия Арендатора на индексацию. Каждая индексация производится в соответствующих счетах на оплату путем корректировки соответствующих сумм, причитающихся с Арендатора за следующий платежный период (и последующие периоды в течение Договора аренды).»
В данном примере из «минусов» для Арендатора:
1. Автоматическая индексация (без предварительного уведомления Арендатора)
2. Индексация не только Арендной платы, но также Операционных услуг.
Подводя итог, самый выгодный вариант индексации в Долгосрочном Договоре аренды для Арендатора – это отсутствие индексации.
И если вам удалось договориться о фиксированном платеже на весь согласованный срок вашего Договора, то можно:
1. Либо в разделе про Арендную плату уточнить, что «Арендная плата на весь срок аренды составляет _____ ежемесячно за все Помещение и не подлежит изменению».
2. Либо указать «Стороны особо договорились об отсутствии Индексации Арендной платы и иных платежей, предусмотренных Договором аренды»
На что еще обратить внимание:
Если вы заключаете Краткосрочный Договор аренды на 11 мес. (без регистрации), то будьте внимательны, чтобы Арендодатель не прописал индексацию раз в год. Например: «Арендодатель имеет право увеличить Арендную плату не более чем 1 (Один) раз в год в одностороннем порядке и не требует согласования с Арендатором». Если прописать такую фразу в Краткосрочном Договоре аренды, то уже через условно 3 (Три) дня после подписания Договора на 11 (Одиннадцать) месяцев, Арендодатель может уведомить Вас о том, что он поменял цену.
Если подписывается Краткосрочный договора аренды на 11 месяцев, но в нем предусматривается автопролонгация/автопродление Договора, то тогда индексацию можно указать. Но первую индексацию не ранее чем через 12 месяцев с момента подписания Акта приема-передачи помещения в аренду.
Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата
Уже полгода я веду переговоры по проценту индексации в договоре с такой формулировкой.
Стоимость услуг подлежит ежегодной индексации в зависимости от уровня инфляции по данным Росстата.
Так писать не стоит. Из-за вариантивности на сайте Росстата, формулировка позволяет обосновать несколько вариантов процентов.
Рекомендуемая формулировка, которая приведет к конкретным процентам звучит так:
Стоимость услуг увеличивается на уровень инфляции с января каждого календарного года. Уровень инфляции (индекс потребительских цен в Российской Федерации на товары и услуги) принимается за среднее значение полного истекшего года к полному предыдущему календарному году. Индекс потребительских цен определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.
При формировании условия об инфляции нужно обратить внимание на три параметра.
1. Категория инфляции
1. Индекс потребительских цен
2. Индекс цен приобретения
3. Индекс цен производителей
Может быть специальные категории будут отражать реальное удорожение в отрасли. Например, индекс цен производителей на строительную продукцию за 2019 год (декабрь 2019 года к декабрю 2018 года) составил 5 %, что выше индекса потребительских цен.
2. Период для расчета инфляции
1. Декабрь 2019 года к декабрю 2018 года
2. Среднее значение индексов 2019 года к среднему значение индексов 2018 года
Декабрь 2019 к декабрю 2018 года – самая распространённая методика расчета. Индекс потребительских цен по РФ декабрь 2019 к декабрю 2018 года это 3%. Тот самый процент, которые многие ресурсы позиционируют как инфляцию за 2019 год.
Но методика (декабрь к декабрю) не учитывает скачков цен в течение года. Для долгосрочного договора оказания услуг справедливее брать среднее значение 2019 года к 2018 году. Среднее значение индекса потребительских цен по РФ 2019 года к 2018 году – 4,5 %.
*Эта таблица с сайта Росстата. Ссылка:https://rosstat.gov.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/1.htm
3. Регион инфляции
Индексы отличаются по регионам, так что лучше указать РФ или конкретный регион.
рассчитывается повышение арендной платы на уровень инфляции
Собираюсь заключать договор аренды. Я арендатор. В договоре написано, что ежегодно арендная плата автоматически увеличивается на размер (%) инфляции годовой за предыдущий календарный год по данным Федеральной службы гос статистики на основе индекса потребительских цен на товары и платные услуги населению в РФ. Вопрос, если арендная плата 170000 руб в мес, а инфляция по данным службы гос статистики 5%, как будет выглядеть мой платёж в след году?
Ответы юристов (2)
Ваш вопрос взят в работу.
Здравствуйте, Юлия! Инфляция – это повышение общего уровня цен на товары, работы и услуги (населения страны и предприятий) на длительный срок.
При инфляции на одну и ту же сумму денежных средств по истечении некоторого периода времени можно будет купить меньше товаров, работ и услуг, чем прежде.
В этом случае говорят, что за прошедшее время покупательная способность денег снизилась, деньги обесценились, то есть, деньги утратили часть своей реальной стоимости.
Наиболее распространенным методом измерения инфляции является индекс потребительских цен, который рассчитывается по отношению к базовому периоду.
Также измерить уровень инфляции можно по следующим показателям: цен компаний-производителей;
дефлятора валового внутреннего продукта.
При этом индексы потребительских цен используются как поправочные коэффициенты, например, при расчёте размера компенсаций, ущерба и тому подобное.
Для того чтобы рассчитать индекс потребительских цен, необходимо знать стоимость рыночной корзины в данном (текущем) году и ее же стоимость в базовом году (году, принятом за точку отсчета).
Общая формула индекса цен выглядит следующим образом:
Индекс цен = Стоимость рыночной корзины в текущем году / Стоимость рыночной корзины в базовом году.