Что нужно знать о льготной ипотеке на новостройки. Ставки, банки, нюансы
Правительство продлило льготную ипотеку на квартиры в новостройках еще на год. Государственная программа будет действовать до 1 июля 2022 года, но ее основные параметры поменялись.
Вместе с экспертами рассказываем о новых условиях и нюансах льготной ипотеки.
Новые условия льготной ипотеки
Программу льготной ипотеки продлили для всех регионов России. Но теперь ставка по ней составляет не 6,5%, а 7% годовых. Предельная сумма кредита стала единой для всех российских регионов — 3 млн руб. (ранее составляла 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. — для остальных регионов). По этой программе можно оформить кредит на квартиру в новостройке сроком до 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Она распространяется на все категории граждан.
Основное требование к заемщику — наличие российского гражданства, рассказала Ирина Орешкина, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль». Она отметила, что доход подтверждают по справке 2-НДФЛ или по форме банка. Возможно также оформление кредита только по двум документам (паспорту и СНИЛС), но первоначальный взнос в этом случае должен быть не менее 35–40%, пояснила эксперт.
«Возраст, заработок и прочее не важны при получении льготной ипотеки. Но банки могут установить ограничения — например, возраст не менее определенного при получении и не более определенного на момент погашения, или же определенный стаж на последнем месте работы. Государством установлена ставка в размере 7%, но она может быть увеличена в случае отсутствия страхования. Некоторые банки идут на понижение и такого процента, если клиент предоставит выписку из ПФР», — пояснила Виктория Велюга, юрист компании «Интеллектуальный капитал».
«Теперь сумма кредита по государственной ипотеке ограничена 3 млн руб. — это не позволяет использовать ее на территории Москвы из-за высоких цен на недвижимость. Воспользоваться программой в столице получится лишь при наличии большей части стоимости жилья. Поэтому спрос на программу снижается. До введения новых условий доля государственной ипотеки в кредитах на новостройки составляла 67% (по итогам 2 квартала 2021 года), а сейчас, по итогам июля — 18%», — подчеркнул директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Читайте также:
Альтернатива льготной ипотеки
Некоторым заемщикам в столичных регионах поможет другая государственная программа — «Семейная ипотека», которую также продлили еще на год, отметил Новиков. Сумма кредита по ней — до 12 млн руб, ставка — 6%, условия действуют даже для семей с 1 ребенком, если он рожден с 1 января 2018 года. По подсчетам Est-a-Tet, доля «семейных» льготных ипотечных клиентов может вырасти до 25% в общей структуре заемщиков за год.
Читайте также:
Отказ в льготной ипотеке
С точки зрения оценки кредитных рисков потенциального заемщика, для банков нет большой разницы в том, является ипотечный кредит льготным или обычным, отметил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Он уточнил, что при принятии решения о выдаче любых ипотечных кредитов и их параметрах определяющие критерии — уровень долговой нагрузки и значение персонального кредитного рейтинга (ПКР).
Среднее значение ПКР в зависимости от размера ипотеки
«При увеличении запрашиваемого заемщиками ипотечного кредита возрастают и требования к значению ПКР (в июне 2021 года среднее значение ПКР по всем ипотечным кредитам составило 713 баллов из 850 возможных). Поэтому перед обращением в банк за ипотечным кредитом стоит проверить свои ПКР или кредитную историю на сайте или в мобильном предложении НБКИ. Свой ПКР можно запрашивать бесплатно и неограниченное число раз, а кредитную историю можно получить бесплатно два раза в год», — отметил Волков.
Читайте также:
Квартира с ключами по льготной ипотеке
Немногие знают, но готовые квартиры также можно купить, используя ипотечную программу с господдержкой. Единственное условие — договор должен быть заключен между застройщиком и физическим лицом, рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». «Это возможно, если девелопер после ввода в эксплуатацию оформил квартиры в собственность на себя и реализует их по договору купли-продажи. Это не редкость, особенно в масштабных проектах, которые редко бывают распроданы полностью к моменту ввода», — пояснила Доброхотова.
Уже имеющийся кредит (даже если он тоже был взят на покупку квартиры в новостройке) по льготной ставке рефинансировать не получится, уточнила Доброхотова. Субсидированную ипотеку можно оформить, только приобретая квартиру у застройщика, пояснила она.
Читайте также:
Программы банков
Условия по программе «Льготная ипотека» могут отличаться в зависимости от выбора банка. Среди кредиторов — участников программы:
Рассмотрим ипотечные программы с господдержкой, которые актуальны в августе 2021 года, в некоторых крупных кредитных организациях.
Сбербанк
Программа позволяет приобрести квартиру от застройщика по льготным ставкам: от 0,1% годовых по программе субсидирования с застройщиками, от 6,25% годовых при электронной регистрации сделки, от 6,05% годовых при первоначальном взносе от 20% стоимости жилья
Максимальная сумма ипотеки — 3 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос — от 15% стоимости жилья.
В ВТБ клиенты могут получить ипотеку с господдержкой по ставке от 6,05%. Она доступна заемщикам при подаче заявки через сайт банка, или экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ), или при использовании электронной регистрации залога в Росреестре и сервиса безопасных расчетов.
Базовая ставка по программе в ВТБ ниже установленного правительством уровня в 7% годовых и составляет 6,35%. Максимальная сумма — 3 млн руб. Минимальный первоначальный взнос — от 15% стоимости жилья.
Альфабанк
Ипотеку на новостройки в «Альфа-Банке» можно взять по ставке от 6,05%. Ставку по кредиту можно уменьшить на 0,3 п.п. при покупке недвижимости у ключевого партнера банка и на 0,4 п.п. при покупке недвижимости у партнера кредитной организации. Зарплатные клиенты могут снизить ставку на 0,4п.п..
Максимальная сумма ипотеки — 3 млн руб. Минимальный первоначальный взнос — от 15% стоимости жилья.
Райффайзенбанк
Райффайзенбанк по программе «Господдержка» предлагает ставку 6,49% годовых. Предложение распространяется на покупку жилья в новостройке. Льготная ставка сохранится на весь срок кредитования.
Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости приобретаемой недвижимости. Максимальная сумма кредита для всех регионов — 3 млн руб.
Льготную ипотеку продлили. Что будет с ценами и спросом на новостройки
Аналитики и девелоперы рассказали «РБК-Недвижимости», как продление льготной ипотеки в новом виде повлияет на спрос и цены на рынке новостроек.
Новые параметры льготной ипотеки
Льготная ипотека:
Семейная ипотека:
Льготная ипотека станет недоступной
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики и девелоперы отмечают, что новые условия программы практически сделали ее недоступной для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других городов, где стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране. По их прогнозу, это приведет к снижению спроса на первичном рынке в таких городах.
Уменьшение суммы возможного кредита по льготной программе для Москвы и области может способствовать стабилизации цен на рынке недвижимости и, возможно, даже небольшому снижению, считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова. «В феврале — мае этого года более 70% сделок на рынке были ипотечными. Сокращение числа первичных обращений к продавцам новостроек вкупе с наметившейся тенденцией по росту объема нового предложения должно привести к замедлению роста цен», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Сейчас девелоперы стараются вывести максимальный объем предложения по пока еще действующим условиям, а далее займут выжидательную позицию, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Рост цен, пусть и не столь значительный, как в прошлом году, не приостановится — строительные материалы продолжают дорожать, а дефицит рабочих на объектах сохраняется, объясняет она.
Большого влияния госпрограмма в ее новом виде на столичный рынок уже не окажет — спрос успокоится после 1 июля, цены перестанут ажиотажно расти, и только сокращающийся объем предложения будет оказывать поддержку ценам, отмечает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. По его мнению, расширение семейной ипотеки окажет большее влияние на рынок новостроек, чем продление льготной ипотеки.
«По семейной ипотеке сумма для Москвы составит уже до 12 млн руб., и это позволит частично нивелировать эффект фактического отказа от льготной ипотеки в столице — сейчас в некоторых проектах массового сегмента до 25% сделок приходится именно на такие семьи. Власти ищут баланс между поддержкой девелоперов и сдерживанием роста цен, и есть все предпосылки для его установления», — говорит Денис Бобков.
По мнению руководителя центра новостроек компании «Этажи» Сергея Зайцева, продление льготной ипотеки в скорректированном виде вполне подходит для адаптационного периода и поддержания спроса. Эта программа поддержит спрос в городах с доступными ценами на жилье и смягчит шок, который возник бы из-за резкой отмены льготной ипотеки на крупных рынках, поясняет он. Однако, считает эксперт, необходимо усиливать меры по наращиванию предложения новостроек — иначе подогретый спрос и рост стоимости стройматериалов могут привести к дальнейшему и более быстрому подорожанию жилья.
«Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали», — говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, для которых фактически старые условия льготной ипотеки продолжат действовать, составляют примерно две трети покупателей нового жилья в Москве и Петербурге, оценивает он. В связи с этим спрос будет снижаться плавно — уйдут покупатели без маленьких детей, а также инвесторы, но основное ядро покупательской аудитории сохранится.
По оценке Алексея Попова из ЦИАН, для экономики в целом принято максимально разумное решение — не отменять льготную ипотеку целиком и полностью, усилить адресный характер программы, не заниматься делением регионов на две группы по весьма спорным критериям. Обнародование решения «за три недели до конца текущей программы» не позволило реализоваться волне панических покупок, резких повышений цен, иных панических действий и т. д., считает эксперт.
Не исключено, что в качестве реакции на пересмотр параметров госпрограммы девелоперы начнут запускать для поддержания спроса на новостройки и собственные субсидированные программы, говорят опрошенные эксперты. Наличие таких планов «РБК-Недвижимости» подтвердили в девелоперской компании MR Group — представители застройщика отметили, что ведут переговоры с банками-партнерами.
Льготная ипотека в цифрах
Выдача первых кредитов в рамках программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% началась 20 апреля 2020 года. С тех пор, по данным «Дом.РФ» (оператор программы), банками получено 1,6 млн заявок, 1,05 млн из них одобрены. С учетом того, что граждане получают одобрения, как правило, одновременно в двух-трех банках, выдачу по состоянию на конец мая можно оценить в свыше 500 тыс. кредитов на 1,5 трлн руб.
В последний вагон: семейная ипотека сейчас и что изменится с 1 июля
Программа «Семейная ипотека» позволяет российским гражданам получить кредит на покупку жилья по сниженной ставке. Во Frank RG долю кредитов, выданных по этой программе на 1 мая 2021 года, оценили для «РБК-Недвижимости» в 4% от всех кредитов на жилье. С расширением программы на семьи с единственным ребенком востребованность семейной ипотеки вырастет, уверены участники рынка. Рассказываем об обновленных условиях программы «Семейная ипотека».
Условия программы
Условия, которые действуют до 1 июля 2021 года:
Виды ипотечного кредита
Семейной ипотекой можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).
Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Важно, что все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Семейная ипотека позволяет приобрести жилье и на вторичном рынке у физических лиц, но только в одном федеральном округе (Дальневосточном) и только на землях сельских поселений. «Классическую вторичку по договору купли-продажи купить по программе льготной ипотеки практически нельзя. А вот вторичку от застройщика (где в ДКП продавцом выступает застройщик) — можно. Но по факту это все равно новое жилье, в новом доме, в котором никто не жил», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Сроки программы
Воспользоваться программой «Семейная ипотека» возможно до 1 марта 2023 года при рождении первого ребенка или последующих детей. Для семей с детьми-инвалидами правила другие: если ребенку установлена инвалидность после 2022 года, ипотеку под 6% по этой программе можно оформить до 2027 года.
Рефинансирование и маткапитал
Программа «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке. Жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).
Программа позволяет использовать материнский капитал. Однако в «Семейной ипотеке» можно использовать средства маткапитала не для ежемесячных платежей, а только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Банки
Условия, перечень документов и ставки в банках по программе «Семейная ипотека» могут отличаться и регулярно меняются. Поэтому стоит уточнять все подробности в конкретной кредитной организации. На сегодня ипотеку по льготной ставке семьи с детьми могут взять в следующих банках:
Рассмотрим условия крупных кредитных организаций, которые актуальны в июне 2021 года.
Сбербанк
В Сбербанке взять ипотеку семьи с детьми могут по ставке 5,3% годовых, а при регистрации сделки в электронном виде — под 5% годовых. До 1 июля предложение распространяется на семьи с двумя и более детьми. Ставка действует весь срок кредита при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Минимальная ставка в рамках программы субсидирования с застройщиками составляет:
Банк ВТБ
ВТБ начал прием заявок по новым условиям в рамках ипотеки с господдержкой для семей с детьми. Приобрести недвижимость по программе теперь смогут семьи с одним ребенком. Ставка по кредиту или рефинансированию ипотеки другого банка в ВТБ составит 5% на всей срок.
Сумма первоначального взноса по программе составляет 15%. Заемщики ВТБ могут получить решение по кредиту без подтверждения дохода и занятости. Срок кредита — от одного года до 30 лет.
Райффайзенбанк
Ставка по программе «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке составляет 5,49%. Предложение пока распространяется на покупку квартиры в новостройке для семей с двумя или более детьми. Созаемщиками по кредитному договору могут выступать официальные или гражданские супруги.
В рамках программы «Семейная ипотека» в Райффайзенбанке можно получить жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке не только напрямую у застройщиков, но и у любых юридических и физических лиц при условии переуступки договора долевого участия.
Банк «Дом.РФ»
Банк «Дом. РФ» начал принимать заявки на оформление семейной ипотеки от заемщиков с первым ребенком и последующими детьми. Ипотечная ставка составляет от 4,7% при получении кредита на ИЖС, оформить ипотеку на покупку квартир или рефинансирование взятых в других банках кредитов можно по ставке от 5%.
Абсолют Банк
Абсолют Банк также начал прием заявок по программе с господдержкой «Семейная ипотека» на новых условиях. Теперь получить целевой заем на покупку квартиры или рефинансировать существующий ипотечный кредит могут не только многодетные семьи, но и родители первенца. Оформить льготную ипотеку в Абсолют Банке можно по ставке 5,99% годовых.
В качестве первоначального взноса, а также для частичного или полного досрочного погашения кредита в Абсолют Банке можно использовать материнский капитал.
Правительство скорректировало программу льготных кредитов под 2%
Правительство утвердило проект постановления, разрешающий предпринимателям, взявшим льготный заем под 2%, уточнить численность своих сотрудников, чтобы претендовать на списание кредитов, сообщил министр экономического развития Максим Решетников на круглом столе, посвященном реализации антикризисной программы ФОТ 2.0, стартовавшей 1 июня 2020 года.
Риски невыполнения требования по сохранению занятости
С 1 декабря 2020 года начался второй этап программы льготных антикризисных кредитов, когда банки наблюдают за состоянием компаний-заемщиков. Этот этап должен закончиться списанием им задолженности до 1 апреля 2021 года при соблюдении требований по сохранению компаниями занятости. «Звучали опасения, особенно учитывая текущую ситуацию, которая действительно тревожна, что бизнес не сможет выполнить базовое требование программы — сохранить не менее 80% cотрудников, [что является] критерием для списания половины кредита, и не менее 90% для полного списания кредита», — сказал Решетников, добавив, что «ситуация, конечно, по банкам разная», но большинство компаний требованиям соответствуют.
Первые предприниматели, отправившие заявки на антикризисный кредит, могли невольно нарушить требования программы по сохранению занятости, писал в сентябре РБК. На момент выдачи кредитов банкам была недоступна официальная информация о численности сотрудников на предприятиях на 1 июня (база для определения штата для целей льготного кредита), и они руководствовались данными за апрель. Многие предприниматели, которые обратились за кредитом в начале июня, были «в полной уверенности», что численность их работников будет рассчитана по состоянию на 1 июня, и сократили штат более чем на 20% относительно апреля, тем самым нарушив условия льготного кредитования, объяснял бизнес-омбудсмен Борис Титов в своем обращении в правительство.
Размер льготного кредита рассчитывался по формуле: количество сотрудников на 1 июня, умноженное на МРОТ (12 130 руб. с учетом районных коэффициентов и надбавок) плюс 30% МРОТ на страховые взносы и умноженное на количество месяцев с даты заключения договора до 1 декабря. Иными словами, заемщиков мотивировали подать заявку на кредит как можно раньше, чтобы получить больше денег. Банки не выдают всю сумму сразу, а перечисляют постепенно, каждый месяц. Потратить средства можно на любые документально подтвержденные расходы на предпринимательскую деятельность: на выплату зарплат, текущие нужды, погашение других кредитов, но не на выплату дивидендов, выкуп собственных акций и долей в уставном капитале и благотворительность.
Таким компаниям грозила необходимость полного возращения кредита, но уже не по льготной, а по стандартной ставке, которую определяют сами банки (обычно она составляет около 15% годовых). «Учитывая и так нестабильное финансовое положение предпринимателей, обратившихся за получением мер антикризисной поддержки, указанные последствия могут стать для них катастрофическими», — опасался бизнес-омбудсмен.
Расширенный кредит «ФОТ 3.0» — второй этап с 1 ноября 2021 года
Кто может получить кредит
Заемщик должен соответствовать хотя бы одному из условий:
Создан и входит в реестр МСП после 1 июля 2020 года и работает в отрасли, требующей поддержки для восстановления деятельности.
Входит в реестр СОНКО (постановление Правительства РФ от 23.06.2020 № 906 ).
Входит в реестр НКО, в наибольшей степени пострадавших из-за ковида, (постановление Правительства РФ от 11.06.2020 № 847 ).
Не соответствует условиям пунктов 1-5, но брал кредит на возобновление деятельности и работает по одному или нескольким кодам ОКВЭД из следующего списка:
Вот список ОКВЭД для малого и среднего бизнеса, который может претендовать на кредит. С 1 ноября его дополнили шестью новыми сферами.
Сфера деятельности
Код ОКВЭД 2
Рестораны, столовые, буфеты, службы доставки продуктов питания, продавцы напитков
Турагентства и прочие организации в сфере туризма
Организаторы конференций и выставок
Дополнительное образование для детей и взрослых
Центры дневного пребывания ребенка, частные детские сады и другие услуги по дневному уходу за детьми
Театры, концертные залы, дома культуры, актеры, музыканты, художники, режиссеры, скульпторы и пр.
Спорт-клубы, фитнес-центры, парки, ярмарки, пляжи, танцплощадки и пр.
Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения
Парикмахерские и салоны красоты
Бани, сауны, солярии, салоны для снижения веса и т. д.
Для микро и малых предприятий достаточно наличия нужного ОКВЭД в списке видов деятельности на 1 июля 2021 года. Для средних — ОКВЭД должен быть основным. Если малый бизнес входит в группу компаний и его выручка составляет больше 30 %, то ОКВЭД тоже должен быть основным.
Кредит не дадут, если заемщик находится в процессе банкротства, приостановил деятельность или прекратил работать как ИП.
Условия программы «ФОТ 3.0»
В договоре с банком не должны быть прописаны комиссии, сборы и иные платежи, кроме санкций за нарушение кредитного договора.
Эти условия льготные. Их банк обеспечит, если вы будете соблюдать все требования к заемщикам. Если же их нарушить, у банка отберут субсидию и возвращать деньги придется по условиям, которые прописаны в договоре на этот случай. Как правило, по рыночной ставке.
Утратить право на льготы проще всего, если нарушить требование по численности: по итогам каждого отчетного периода в течение действия кредитного договора численность работников должна составлять не менее 90 % от той, которую брали для расчета максимальной суммы кредита и указали в кредитном договоре. Это будут проверять по разделу 3 РСВ. В расчет включают и штатных сотрудников, и исполнителей по гражданско-правовым договорам.
Для организаций, которые входят в группу компаний, есть ещё два условия сохранения права на льготы. Во время действия кредитного договора нужно соблюдать следующие требования:
Размер кредита
Максимальная сумма кредита определяется по формуле:
МРОТ × численность работников × 12 месяцев, где:
Общая сумма кредита ограничена — не больше 500 млн рублей.
Кредитные средства можно направить на любые расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, включая выплату зарплаты и платежи по кредитам. Четко сказано только то, что запрещено тратить их на выплату дивидендов, выкуп собственных акций или долей в уставном капитале, благотворительность.
Пример расчёта
ИП Сергеев планирует подать заявку на кредит 8 ноября 2021 года. В РСВ численность сотрудников составила 9 человек. Посчитаем, какую сумму может получить предприниматель:
Максимальная сумма кредита = 12 792 руб. × 9 чел. × 12 мес. = 1 381 536 руб.
В месяц банк будет начислять 3 453,84 рубля процентами. За первые полгода, в которые платежи по кредиту делать не надо, задолженность заёмщика увеличится на 20 723,04 рубля и составит 1 402 259,04. В оставшийся год кредит надо будет выплачивать равными долями — по 116 854,92 рубля в месяц. Плюс текущие проценты.
Условия по выдаче кредита от банков
Кредит можно взять в любом банке, который участвует в программе и получает субсидию на выдачу льготных кредитов.
Заключить кредитный договор можно только с одним банком. В правилах выдачи кредита четко прописали, что банки не смогут отказать заемщику, если у него нет счёта в банке-кредиторе и кредит не обеспечен залоговым имуществом.
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.